新州政府换届，住房可负担性大修悬而未决

一段时间以来，住房负担能力危机一直占据着头条新闻–这是有原因的。租金的猖獗上涨引发了新州许多租户的危机状况，使更多的人面临无家可归的风险，而无数的房主在利率急剧上升之后，也不得不努力支付他们的抵押贷款。简而言之，这是一场完美的房地产风暴。”在人们的记忆中，澳大利亚是一个住房成本可控的地方，所有年龄和收入的人都有合理的机会在工作附近拥有一套住房，”格拉坦研究所经济政策项目的高级助理Joey Moloney说。”但现在住房拥有率正在下降，特别是在年轻人和穷人中。低收入人群–越来越多的租房者–正在将他们收入的更多部分用于住房。澳大利亚统计局的最新数据显示，在短短18个月内，新州获批房屋贷款的首次置业者人数减少了一半。”生活成本的飙升加上利率的上升，将加剧整个州现有的住房危机。”获得住房正变得越来越具有挑战性，”PropTrack经济研究执行经理Cameron Kusher说，”无论是租房者试图找到住处，还是租房者希望购买。利率的快速增长使得很少有人能够从租房到房贷的转变。

“显然，住房负担能力是目前影响全州社区的最紧迫问题。随着多米尼克-佩罗特的政府和克里斯-明斯领导的反对派为投票日做准备，政治战场将围绕该州最具争议的问题：住房负担能力。Perrottet的旗舰政策于1月16日生效，让购买150万元以下房产的首次购房者可以选择支付高额的预付印花税或较少的年度房产税。明斯先生正在反击，取消购买80万元以下房屋的首次购房者的印花税，并为那些支付80万至100万元的首次购房者提供优惠税率。库舍先生说：”工党将联盟党的政策定位为’永久税’，虽然这是事实，但它取代的是一个更大的税种，在你未来每次搬家时都会被征收。”然而，这确实伴随着一个挑战，即每年都会有一个目前不存在的拥有房产的成本。”由于两个主要政党都试图用削减购买成本的承诺来吸引第一居所的买家，莫洛尼先生认为，他们不同的政策并没有，嗯，那么不同。”他说：”我认为关键的一点是，这两项政策之间的差异并不明显。”这两项政策都是对首次置业者的补贴，其预算成本也差不多–工党为7.22亿元，联盟党为7.28亿元，而且都是四年。”联盟党政府开始时有更大胆的计划，要向土地税进行有意义的过渡，直到一场恐吓运动和来自工党和绿党的反对，迫使它把它绕回去。”因此，虽然政府似乎支持土地税，但新州工党处于不幸的地位，反对印花税这种坏税，但也反对必须取代它的好税：土地税。”虽然工党已经承诺，如果赢得选举，将废除联盟的改革，但在土地税被取消之前，选择支付土地税的首次置业者将不会被迫回到旧系统中。”而对于正在权衡投票方式的想买房的人来说，专家说，两种模式都有优点和缺点。”几乎所有的经济学家都认为印花税是一种不好的税种，因为它阻碍了人们搬家，使他们在适合自己的时候不愿意搬到更好的工作或更小的房子。经济学家认为土地税是一个好税种，因为它不会扭曲决策。”印花税可以通过不搬家来避免–这对住房分配和生产力有不好的连锁反应–但土地不能移动，所以土地税也不能避免。”马洛尼先生指出，这两项政策实际上都没有完全取代印花税。”这两项政策都是针对首次置业者的，削弱了取消所有人印花税的关键好处，即结束对搬家的征税。”虽然每项政策的机制不同，但效果会相似。大多数这样的政策–包括新州提供的两项政策–只不过是对首次置业者的补助而已。历史表明，这种补助往往会推高房价。”2018年，格拉坦研究所发现，全国范围内从印花税向土地税的转变将使国内生产总值每年增加170亿元。”土地税模式的基本优势是，它不是印花税，这是一种低效和过时的税收，”Kusher先生说。”这也意味着，除了房贷，买家没有任何额外的前期成本，这意味着他们可以更早地进入房屋所有权。”然而，这些政策中的任何一项都意味着政府将减少印花税收入。印花税收入的问题是，它完全取决于市场，并且在一段时间内没有给政府带来确定性，而最终广泛征收的土地税是向每个人征税的有效方式，对那些不得不搬家的人没有惩罚性，并且会给政府带来更多的收入。”转向土地税的巨大挑战是，在这个时期，印花税的收入损失远远大于土地税的收入。”这就是为什么新州政府试图从联邦政府那里获得援助，尽管还没有太多的迹象表明这将发生。”快速上升的利率和跌宕起伏的实际工资意味着，如果Perrottet先生和联盟党未能获得第四个任期，新州居民希望购买他们的第一个家，将急切地关注工党的印花税改革是如何推出的。Minns先生说，工党的计划将在未来三年内帮助约27,700名首次置业者绕过印花税，而另外18,800名首次置业者将支付折扣率。根据议会预算办公室的估计，这意味着在该州所有的首次置业者中，估计有95%的人在工党的计划下将不缴税，或支付较低的税率。”如果工党获胜，基本上就会回到过去的状态，”Kusher先生说。

“对于首次置业者来说，在他们花费超过100万澳元之前，这并没有什么改变，在那个时候，他们将继续需要为房屋和印花税而储蓄。”就不同政策的影响而言，马洛尼先生也同意，对于希望在房产阶梯上迈出第一步的买家来说，工党和联盟党的住房可负担性解决方案将产生类似的影响。”主要的收获是，这两项政策都将补贴首次置业者，”马洛尼先生说。”另一个主要收获是，如果双方都同意印花税是一个坏税，那么他们需要决定到底用什么来取代它。”