爱尔兰的房地产泡沫又要破灭了吗？

专家警告说，爱尔兰对购房出租的打击已经引发了房东的外流，正在打击商业投资，对经济增长构成重大威胁。

由于对房东的收入征收高额税款、租金控制和冬季驱逐禁令的有毒鸡尾酒，爱尔兰的租赁供应量急剧下降，促使爱尔兰投资者大量抛售。

专业机构爱尔兰特许测量师协会(SCSI)表示，在2022年最后三个月挂牌出售的所有房屋中，有五分之二是买来出租的。

在全国范围内，2月1日，在房产网站Daft.ie上，有1096套房屋挂牌出租。这大约是历史水平的八分之一–从2006年到2021年，每年2月1日的平均房源数量为8500套。

Daft.ie的出租房源数量比15年前的高峰期暴跌了95%。

供应紧缩正在推动租金上涨。根据Daft.ie的数据，在全国范围内，爱尔兰的平均市场租金在2022年同比增长了13.7%，而在2021年则跃升了10.5%。早在2020年，租金增长仅为0.5%。

人们越来越担心，爱尔兰的住房危机将损害该国的经济模式，该模式的核心是通过12.5%的超强竞争力的企业税率吸引科技巨头到其海岸。

“对我们经济最大的威胁之一是我们缺乏住房，”SCSI的约翰-奥沙利文说。

“在2000年代末的大规模萧条之后，爱尔兰的成功故事是它的复苏基于对爱尔兰的投资，主要来自科技、制药和航空。如果这些公司不能安置他们的员工，那么也许下一批正在考虑投资的公司会决定不在这里搬迁。”

负责吸引外国投资进入爱尔兰的爱尔兰工业发展局（IDA）的官员们对住房危机如何打击商业投资表示担忧。

“IDA的客户对住房，特别是全国各地的租赁情况感到担忧，”该组织的战略政策负责人在一封电子邮件中写道，该邮件是在《爱尔兰时报》提出信息自由要求后发布的。

房地产公司CBRE的Colin Richardson说，已经在爱尔兰工作的雇主们直接瞄准了新建的楼盘，为他们的员工安排住宿。

“他说：”当新的开发项目进入市场时，无论是购买还是租赁，大的雇主都在那里进行对话，看看他们有什么选择，有可能为他们的员工购买一些Unit。

上周，有影响力的游说团体Chambers Ireland的CEOIan Talbot警告说，企业面临的最大挑战是缺乏人才，这是由缺乏可负担的适当住房所驱动的。

“我们的经济正在增长，但我们的增长速度没有达到我们可以增长的水平。我们的国内市场一直受到住房不足的限制，”塔尔伯特先生说。

近几十年来，爱尔兰政府在鼓励美国科技公司成为该州的税务居民以及在那里建立重要业务方面取得了巨大的成功。

然而，依靠这些公司来推动经济增长的做法引起了人们的关注，批评者认为，这种模式是不稳定的，爱尔兰丰收的GDP数字被科技和制药巨头在该国的利润和资产预订所扭曲。

最近几周，它对大型科技公司的投资成为特别关注的焦点，现在陷入困境的科技行业在国内砍掉了数千个工作岗位，包括谷歌、推特和Facebook所有者Meta等家喻户晓的公司。

爱尔兰的商业地产市场有压力的迹象，爱尔兰银行预测，在利率上升和办公空间需求减少的情况下，今年的价格将下降6%。

在一个进一步的麻烦迹象中，爱尔兰最大的保险和养老金卖家之一的爱尔兰人寿，在客户赎回请求激增的情况下，在六个月内阻止了从其5亿欧元（8亿元）的爱尔兰房地产基金中提款。

它说，通知期将允许有时间进行任何财产出售，”根据需要支付未来的提款”，并以对所有客户公平的方式。

但是，随着经济的吱吱作响，住房负担能力只会越来越差。

爱尔兰的购房出租政策比英国的政策更为严厉。在 “租金压力区”–即所有爱尔兰城市–现有租约的租金增长被限制在消费物价指数或2%的较低水平。

“理查德森先生说：”租户已经住了五六年的房东，其租金在这个阶段可能比市场价格低20%或25%。他说，其结果是，那些仍在市场上的房东将新租房的租金提高得更高。

那些辞职和卖掉的人对缓解销售市场的压力没有什么作用。

根据Knight Frank房地产经纪公司汇编的数据，2022年12月爱尔兰的房价与大流行病开始时相比上涨了26%。

增长速度正在降温，因为生活成本危机和较高的抵押贷款利率制约了负担能力。12月的房价同比增长已放缓至7.8%，低于2022年2月15.1%的峰值。

但爱尔兰的住房市场并没有面临类似于英国的衰退。SCSI预测，2023年的增长将下滑至2%，但它并没有预计到房价会下跌。

新建市场多年来的供应不足是关键。根据Knight Frank的数据，在2022年，有30,000个新建项目的完成。

这是多年来建筑商首次接近经济学家所说的爱尔兰为满足需求每年需要建造的34,000个建筑。

“目前，在爱尔兰所有地区和所有租约中，累计供应不足的房屋数量在18万至20万之间。理查德森先生说：”从现实的角度来看，情况只会越来越糟，因为开发变得越来越不可行。

每日电讯报

伦敦电讯报