公寓放缓对地层部门的利润构成风险

澳大利亚的分层管理部门正变得不那么有利可图–去年利润率首次下降–而且随着未来几年新建筑的供应停滞，更复杂的建筑和竞争的压力将进一步加剧。

麦格理银行对该行业管理近300万块土地的最新报告–绝大多数是住宅Unit，也有一些办公室–显示，在该贷款机构对该行业17年的分析中，平均商业利润率首次下降，从2018年最后一次调查的733,206元下降到579,960元。

麦格理的《2023年地层管理基准报告》基于对270个地层领导人的调查，显示收入增长也有所放缓，该行业企业的平均利润率已从2005年的33%下降到去年的23%。

虽然仍然有利可图，但随着分层住宅数量的翻倍增长，这个行业面临着越来越复杂的建筑、竞争和预测的竣工量下滑对盈利能力的最严峻挑战，预计未来两年全国的公寓供应将缩减73%。

麦格理（Macquarie）公司的地层主管Tim MacKenzie说：”这个行业已经达到了一个拐点”，麦格理是该国地层行业最大的贷款机构。

“每手的收入必须开始提升–否则成本将不可持续。为了恢复利润率，企业必须增加收费–并提取技术驱动的成本效率。”

迄今为止，该行业的增长反映了该国对密集型住房形式的接受，迫使曾经负责监督平均10个单元的街区的山寨行业承担起拥有数百个住宅和家庭的大型公寓大楼。

在过去的五年里，管理的地块数量以每年7万块的速度增长，平均一个全职员工管理365个地块，并推动就业增长，每年增加180-216个地层员工。

管理大楼的复杂性和成本已经增加，使经营公寓大楼就像一个小企业，有数百万元的预算和成本。

许多建筑提供礼宾服务、保安和设施管理，如果即使分层管理人不在内部提供这些服务，而是将其外包，他们仍然需要有能够理解和监督这些服务的员工，以使其无缝运行，Macquarie说。

报告称，该行业中最赚钱的企业–适用于去年收入和利润增加的22%，利润率为20%或以上，并且管理的总手数超过1000手–每个地层计划平均有22.8手，而该行业的其他企业平均为32.9手。

报告显示，盈利能力较强的运营商还在技术解决方案方面进行了更多投资，支付给初级阶层经理的工资高于业绩较差企业的平均水平–74297元对60334元，并且更注重收购。

这为他们带来了回报，因为他们还报告了更高的有机增长水平，每批货物的平均收入更高–474元对441元–而且关键是，他们更好地留住了员工，阶层经理的保留率为74%，而其他企业的保留率为65%。

MacKenzie先生说，虽然公司一直在提供更高的工资以吸引和留住优秀的员工，但当这个行业不再像以前那样快速增长时，这将不再可行，他们将不得不提高费用以支付成本。

“我们认为这种方法在财务上是不可持续的，克服这些挑战的方法可以包括投资于技术，提高效率以降低运营成本，以及通过提高管理费来转嫁增加的成本，”他说。