税收改革对国家住房协议的成功至关重要

联邦政府的国家住房协议的中心是一个雄心勃勃的目标，即在2024年中期和2029年中期建造100万套新住房。为了支持这一倡议，财长Jim Chalmers要求各州在今年6月前制定建议，以提高土地释放、重新规划和开发审批的速度。

虽然对规划法律和程序的审查至关重要，但也应考虑消费税和州税的影响。

例如，”基础设施收费 “是帮助还是阻碍？这些税收的理由是所筹集的资金将被用于资助同一地区的公共基础设施。然而，这些税收直接影响项目的可行性和新住房的价格。

维州的暴利税（WGT）也将从今年7月1日起影响该州的项目。如果维州的土地被重新规划，导致土地价值上升超过10万元，将适用WGT。

如果价值提升超过50万元，WGT将以总价值提升为基础，按50%的比率适用。有有限的豁免，但没有一个与经济适用房有关。

为了鼓励对开发项目的投资，维州政府可以制定法规，允许WGT扣减重新规划、开发申请和修复费用。

WGT法律规定了此类条例。然而，在大力倡导这一点之后，澳大利亚房地产委员会告诉成员们，它被告知在WGT开始之前不会有任何扣减框架。

所筹集的税收将被纳入维州的综合收入。没有要求政府将这些钱花在重新划定的区域。

土地税也直接影响到开发项目。对于从建设到销售的项目，土地税是开发阶段的一项年度成本。

在新州，土地税是根据三年内土地的平均价值计算的。如果土地被分割或合并，税收则按土地的当前价值计算（失去了平均化的好处），增加了土地税的成本。

开发审批的延迟意味着开发商可能需要持有更长时间的土地，从而进一步增加总的土地税成本。在同意机构出现不当拖延的情况下，应该有某种形式的土地税调整。

新州和维州已经认识到土地税对建房出租项目可能产生的影响。这两个州都为符合条件的建筑出租项目提供了50%的土地税价值减免。这是一个很好的举措；但在实践中，很难创造出能够利用这一好处的项目。

例如，在这两个州，只有在土地上有了新的建筑物之后，才可以享受按租约建造的优惠。这意味着在开发阶段没有土地税优惠。

此外，这两个州都将优惠限制在包含至少50个单元的公寓大楼。这就把符合条件的项目限制在大都市地区。区域内包括至少50个独立或半独立房屋的项目不能获得优惠。

商品和服务税也是建设-租赁项目的一个重要税收障碍。例如，假设一家公司以2200万元购买了土地，并发生了8800万元的新房开发成本。在1.1亿元的总成本中，商品服务税为1000万元。

如果该公司计划出售这些房屋，那么这1000万元可以在成本发生时作为消费税抵免收回。消费税将适用于终端销售。

相比之下，如果该公司计划租赁房屋超过5年，这1000万元将无法收回，净成本增加到1.1亿元。租金和5年后的房屋销售都不需要缴纳消费税。尽管如此，无法收回的1000万元将对项目的内部收益率产生不利影响。

所有商品及服务税的收入（减去ATO的费用）都作为不附带条件的拨款给各州。根据政府间协议，消费税税率或税基的变化需要得到所有州和地区的一致同意。

联邦、州和地区政府应该考虑的一个消费税变化是，允许在符合条件的建造-出租项目上提前申请消费税抵免，然后在10年内分期偿还相同的金额（如果更早，则在房产出售时偿还）。

在上面的例子中，这将允许公司申请1000万元的信贷，每年偿还100万元，为期10年（或出售时，如果更早）。这将大大减少与消费税有关的资金成本，提高内部收益率。

国家住房协议是联邦政府的一项重要举措，但很明显，成功将取决于各州的全力支持。虽然通过简化土地释放和规划法来提高供应量是至关重要的，但重新考虑目前各州的税收障碍也同样重要。

Matthew Cridland是K&L Gates的合伙人。