尽管利率受到影响,但Dexus仍取得了成绩

达伦-斯坦伯格(Darren Steinberg)领导着在澳大利亚证券交易所上市的价值90亿元的房东和基金经理Dexus,他警告说,利率上升将给整个房地产行业带来更多的不确定性,推低商业地产价值,除非租金收入能有足够的增长来抵消这些下降。

Dexus的2023年中期法定业绩已经亲身感受到了这种动荡的影响,该业绩从8.032亿元暴跌97%至2310万元。急剧下降的原因是2.422亿元的财产贬值,而在之前的相应结果中,它的收益达到了4.862亿元。

运营资金是该行业所依赖的盈利指标,因为它考虑了估值波动,也下降了1.9%,至3.891亿元。

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“斯坦伯格先生告诉AFR:”市场上的激励措施更多,利率也更高。

“利率已经从接近零到现在的百分之三点几。这意味着你需要从所有资产类别中获得更高的回报。这在房地产市场中发挥了作用,就像在债券市场和股票市场中一样。

“利率的提高,利率周期的正常化,已经影响到全球所有的资产,因为人们重新定价以考虑到现在需要的不同的回报障碍。

“估值总是一种滞后效应,但比如说,资本[斜体]率和折现率只是估值的一个要素。如果你要获得增长,那是因为你获得了租金增长。”

Dexus公司129亿元的办公楼投资组合和42亿元的工业投资组合都通过租金增长获得了估值收益,尽管这些收益被类似于投资收益率的下降所掩盖了。

收入跃升了21.工业投资组合的收入增长了21%,部分原因是收购了Jandakot机场和在珀斯的工业地产。 办公室投资组合的收入下降了12.9%,部分原因是撤资。

但是,Dexus资产负债表上的撤资,包括7.73亿元的资产负债表和19亿元的平台资产负债表,也有助于提高其全年的预期收益,使其能够将预测收紧到之前指导的上限。

Dexus现在预计全年每只证券的派息将在51分至51.5分之间,而在中期期间的派息是28分。

股东们对这一消息感到兴奋,使Dexus的股票上涨20分,或2.4%,达到8.50元。

在市场疲软的情况下,Dexus的写字楼投资组合的激励措施已经上升,但该写字楼业主也在依靠其较好的塔楼来赢得租户的青睐。

“斯坦伯格先生说:”办公室是具有挑战性的。”在主要的CBD市场有一些供应方面的挑战,但你也有这种对质量的追求。你可以从我们的出租率中看到,Dexus是这种情况的净受益者:人们正在升级到CBD更好位置的更好的建筑。”

在其即将出土的战利品塔楼中,有悉尼的阿特拉斯中心和布里斯班的水岸。在市场不稳定的进一步迹象中,Dexus已经搁置了约10亿元的潜在开发项目。它还推迟了为价值14亿元的阿特拉斯大厦引入第三方投资者的计划,直到市场好转。

“斯坦伯格先生说:”在去年年底,第三方资本和市场上发生的事情有很多不确定性,而且,说得很直接,我们只是无法与资本伙伴达成正确的定价。

“当它在未来几年的某个阶段有能力出售时,我们将寻求出售该财产的一部分。”

Dexus已经缩减了对写字楼市场的投资–盈利贡献约为60%,低于之前的70%–因为它将其投资组合多样化,并大力发展其基金管理业务。

在斯坦伯格先生的领导下,Dexus现在将自己视为一个真正的资产管理公司,当它在下个月完成接管AMP Capital约180亿元的房地产和地方基础设施基金的交易后,这一愿景将得到极大的提升。

“随着基金业务的增长,AUM[管理的资产]将增加。我们的中期目标是将主动收入的比例从2022财政年度的11%扩大到约20%,”斯坦伯格先生说。

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