税区的新孩子能否扰乱房地产？

在澳大利亚，Unit信托是一种常见的集体投资工具形式。监管、所得税和州税问题都很好理解。信托对被动资产特别有利，如租赁的房地产，这就是为什么大多数房地产基金是信托。

因此，如果它没有坏，为什么要修复它？

有两个关键原因。首先，很少有国家像澳大利亚那样使用Unit信托作为集体投资工具。外国投资者，包括来自美国的投资者，我们最大的外国投资来源，可能对Unit信托不熟悉。

第二，在单一Unit信托中为不同类别的投资者持有资产，存在风险。例如，受托人可以向想投资于财产A的投资者发行A类Unit，向想投资于财产B的投资者发行B类Unit。虽然这避免了建立两个独立的信托所涉及的成本，但它可能不会完全隔离两类投资者的所有风险。

为了解决这些和其他问题，去年7月1日，公司集体投资工具（CCIVs）作为一种新的公司形式被引入。

CCIV的结构与其他公司不同。每个CCIV必须有一个公司董事，这是一家由澳大利亚证券和投资委员会许可的上市公司（类似于管理投资计划的负责实体）。CCIV不能雇佣员工。

一旦成立，CCIV必须至少有一个 “子基金”。CCIV的所有资产和负债都必须分配给一个子基金。

CCIV将向投资者发行只与一个特定子基金有关的股票。如果有一个以上的子基金，它们之间的资产和负债是严格分开的。

为了确保与现有Unit信托的税收平等，CCIV子基金的意图是在所得税和消费税方面作为信托来征税。每个子基金将被视为一个独立的信托，公司董事的角色类似于受托人。

现有的归属管理投资信托（AMIT）制度可能适用。如果符合经修改的AMIT要求，一个子基金将自动被视为AMIT。就所得税而言，符合条件的子基金将作为 “流动 “工具被征税，这意味着应税收入将归属于投资者（而不是CCIV）。一些 “超额和欠额 “有可能被视为时间差异，对于某些资产，可能会有视同资本收益的税收待遇。

如果一个子基金不符合修改后的AMIT要求，仍然可以享受流转税待遇。然而，如果子基金开展或控制贸易业务，并符合公共贸易信托测试，这将不适用。在这种情况下，它将作为一个公司被征税。

鉴于CCIV可以拥有与Unit信托相似的所得税属性，同时对外国投资者来说更熟悉，而且如果有多个子基金的话，风险更低，我们是否应该期待CCIV超越Unit信托，成为房地产基金的首选投资工具？

在短期内，答案可能是否定的。还有一些障碍需要克服。

首先，如果一个负责任的实体想要将现有的Unit信托转换为CCIV，则没有税收或关税豁免。

其次，各州对CCIV的税收待遇并不明确。没有一个州为适应CCIV而进行立法修订，也没有发布公开的指导意见。

为了说明这一点，假设CCIV有两个子基金，每个子基金都持有昆州的一处房产。在法律上，CCIV是一个单一的公司实体。就所得税和GST而言，这些子基金将被视为两个独立的信托。

土地税将如何适用？昆士兰税务局是否应将每个子基金视为一个信托基金并发出单独的土地税评估？还是将向CCIV作为一家公司发出单一的综合土地税评估？

此外，如果外国投资者持有50%或以上的股份或Unit，昆州对澳大利亚公司或Unit信托所拥有的永久产权物业征收土地税附加费。假设两个CCIV子基金的外国股东比例分别为40%和80%，所有外国股东的总数为60%。附加费是只适用于第二个子基金，还是同时适用于两个子基金？

昆州对在昆州拥有应税财产的信托Unit的购买，独特地适用 “信托收购税”。为此，子基金将被视为Unit信托，还是CCIV将被确认为一家公司？显然，后者是首选。

虽然上面的例子集中在昆士兰，但类似的问题在所有州都会出现。如果这些和其他监管问题能够得到有利的解决，CCIV很可能成为房地产基金的首选投资工具。