你所知道的关于房产投资的一切都错了

利率的急剧上升和房价下跌的破纪录速度吓坏了许多投资者，但悉尼人Christian和Olivia Langborn没有。

这对经验丰富的房东即将确定他们的第四个投资物业，最近在昆士兰的Townsville购买，目的是进入处于上升趋势的市场。

“我们最终是在寻找长期的资本增长–这就是我们喜欢Townsville的原因。但该地区也提供了强大的租金回报，这使我们能够及时借到更多的钱。最重要的是，最近的宏观数据表明，该地区即将在短期内经历稳固的资本增长，”克里斯蒂安说。

“Townsville和更广泛的昆士兰远北地区在过去十年左右的时间里表现相当糟糕，是在上一个采矿周期的背景下出现的。但现在所有的指标，如失业率、收入和人口的下降都开始变得非常好。”

“住房数据，如上市天数下降和空置率收紧，都是需求上升的迹象。我认为这是目前国内数据可能最具吸引力的地区之一。”

克里斯蒂安说，通过在正确的时间和正确的地点购买，这对夫妇可以利用在短时间内可能出现的快速增长。

“如果你能在增长阶段开始时确定一个地点，那是一个很好的进入时机，因为你可以尽早获得增长的爆发，然后再融资以获得股权。就我们而言，我们的策略是继续持有这些投资，直到下一个周期。”

许多房地产投资者在很大程度上遵循传统的策略，如在购买投资时注重位置。

但是，在大流行期间，全国范围内价格爆炸性增长28.6%，之后又出现了有史以来最快的下降速度，一些投资者，如兰伯恩夫妇，正在使用其他策略来赚取房地产的钱。

这些策略中，重点是把握市场时机，而不是简单地挑选一个领域进行投资。

“有一句流行的格言，购买好房产的三个最重要的方面是位置、位置、位置。但是，两个Suburbs之间的表现差异更可能是良好时机的结果，而不是选择正确位置的结果，”资深房地产投资者和DSRdata的研究主管杰里米-谢帕德说。

“历史数据显示，从长期来看，大多数房地产市场都有以相同速度增长的趋势。正是在短期内，各Suburbs的价格差异很大。”

为了说明他的观点，谢泼德比较了塔州朗塞斯顿和悉尼自1990年以来的房价表现，发现朗塞斯顿在这33年中领先于悉尼，但这两个城市的增长路径有四次交叉，一次领先，另一次追赶。

但根据谢泼德的计算，到2022年7月，这两个城市趋于一致，分别公布了约810%的总量，此后的轨迹大致相同。

CoreLogic的分析发现，在更短的时间范围内也有类似的趋势。从2004年到2022年底，悉尼的住宅价值总共攀升了113.8%，而朗赛斯顿则跃升了116.5%。

根据CoreLogic的数据，在整个市场中，全国31.4%的地方政府地区的房价在过去20年中平均每年都有5%左右的涨幅。在塔州，所有的地方区域平均每年都有相同的涨幅，约为5%。

“谢泼德说：”资本增长比赛的赢家是由起点和终点的位置决定的，而不是物业或Suburbs的位置。

“在接下来的一年里，澳大利亚各地不同Suburbs的增长率会有一个分布。但在更长的时间范围内，增长率的差异会缩小。”

Margaret Lomas，长期投资者和Destiny Financial Solutions的创始人，说除了时机和地点之外，在市场上的时间也同样重要。

“购买房产时，你需要具备三样东西–时机、市场时间和位置。错过了其中之一，你就不会买到你能买到的最好的房产，”洛马斯说。

“如果你在一个糟糕的地点买下了好的时机，那么在可预见的未来，它很可能仍然是一个糟糕的地点，你的增长将是乏力的。如果你在一个好的地点买房，但没有把握好时机，或者没有在那里呆足够长的时间，你就会支付过高的价格，并且很难看到资产，而且你很可能会错过第二波增长。”

一些专家，如Jarden公司的首席经济学家Carlos Cacho预测，房价从高峰到低谷会有20-25%的更深跌幅，一些投资者希望在市场见底时抓住便宜货，这是可以理解的。

Suburbanite的负责人和房产顾问Anna Porter说，但想在市场底部买房比听起来更难。

“很难知道市场何时触底。但同时，一旦你到了市场的底部，由于缺乏买家需求，可能需要几年时间才能使价格再次增长，”她说。

“很多投资者不能持有他们的投资，直到下一个上升期，或者他们不耐烦，卖出亏损。这不是一个坏的策略，但它可能充满了风险。”

谢泼德也认为，很容易错过低谷，价格沿着底部反弹的时间可能比买家预期的更长。

Sheppard说，大约29%的房地产周期是在每年增长5%或更少的平缓或下降阶段度过的，这包括负增长或修正。

“谢泼德说：”对于房产投资者来说，等待繁荣的开始是一个更加安全和省时的策略。

“虽然你可能会错过早期的增长，但如果你掌握了全国各地房地产市场的脉搏，你就可以尽早进入，收集增长的大部分份额。”

买方机构InvestorKit的活跃投资者和研究主管Arjun Paliwal也认为，试图在底部买入可能会有风险。

“Paliwal说：”与其试图在市场见底时购买，不如考虑房产已经从高峰期下降了多少，然后再购买，以确保你不会错过。

另类投资专家INVIDA的创始人Ian Ugarte说，如果你错失入市时机，重要的是确保你有足够的现金流。

“如果你有现金流，你就没有问题，因为你不会被迫出售，”他说。”因此，即使你的房产价格下降，如果它能赚取足够的租金，你就可以度过低迷期。”

许多投资者认为，他们在购买时就能赚钱，所以有些人积极寻找被低估的房产。但谢泼德说，专注于便宜货可能不是在这个市场上赚钱的最佳方式。

“与常识相反，寻找便宜货可能是一个坏主意，因为拥有最多便宜货的地区可能有一些最差的未来增长。

“如果很容易找到便宜货，那么这就不是一个理想的市场，当你卸下房产的时候，你也会很难卖掉它。”

Paliwal说，大量打折的房产往往也有潜在的问题。

“如果很多人可以在一个地区买到被低估的房产，那么这个地区一定在衰落，资产的利益也很低。”