纽约地产大亨将破旧的办公室 “还给银行

2008年金融危机后，Scott Rechler将数十亿元投入到曼哈顿的办公物业中，通过大量的交易积累了该市最大的投资组合之一。现在，房地产开发商RXR的CEORechler正准备将他的一些办公室移交给贷款人。

这一决定是在对RXR的财产进行了详尽的审查之后作出的，并承认在一个远程工作和利率上升的新时代，一些产生了稳定（即使不引人注目）回报的财产已不再具有经济意义。

“瑞奇勒说：”对于其中一些，我不认为我们能做什么。他解释说，唯一的选择是 “把钥匙还给银行”–开发商的说法是停止债务支付，放弃对资产的控制，同时尝试与贷款机构达成解决方案。”把钥匙还给银行。你必须要有纪律。”

在COVID-19大流行病使纽约市关闭并从根本上改变了人们的工作方式近三年后，RXR的计划反映了一个日益增长的共识，即世界上最大的办公市场正在走向一个灾难性的时期。除非能将其重新用于其他用途，否则位于平淡地点的陈旧建筑将逐渐被淘汰。同时，开发商正在打赌，最好的和最先进的塔楼–充满技术和设施，并位于大众交通的位置–将会繁荣。

后者最好的例子可能是SL Green公司的One Vanderbilt，它耸立在中央车站之上，即使在大流行病中也能获得创纪录的租金。瑞奇勒希望RXR即将建成的175号公园，在建成后将成为西半球最高的建筑，并最终超过它。

“他说：”在过去的60天里，我们有更多的人去看那栋楼，而我们的投资组合中的其他项目也是如此。瑞奇勒还对时代广场5号寄予厚望，这是安永公司的旧址。

这些赌注可能还会得到回报。但身为纽约联储董事会成员的Rechler预计，未来几个月会有一段艰难的时期。他指出，利率从历史低点急剧上升，正在威胁着各种以廉价和容易获得的资本为前提的企业。即使是科技公司，作为写字楼市场扩张的少数剩余来源之一，现在也在抛弃成千上万的员工。他们的裁员，反过来又似乎在华尔街掀起了波澜。

“当公司在裁员时，他们通常不会占用更多的空间，”Rechler说。”我们所听到的全国各地停止的开发项目的数量是令人震惊的。”

55岁的Rechler是长岛地产财富的子孙，他的祖父William在二战后开发了一种轻型折叠草坪椅。威廉和他的兄弟们将由此获得的利润投入到长岛各地的仓库、工业园区和Suburbs办公室。

正是早熟的Scott Rechler，当时还只有20多岁，他说服了家族成员在1995年将公司上市，然后带领公司冒险进入曼哈顿的办公市场。

他表现出对时机的掌握。2007年1月，金融危机迫在眉睫，他以65亿元的价格将公司Reckson Associates Realty Corporation出售给SL Green。

16年后，他仍然摇头说，他的一些投资者不得不被说服来支持这笔交易。瑞奇勒推出了RXR，然后等到2009年8月才重新跳入市场，在接下来的两年里花了45亿元购买打了大折扣的办公物业。

他收购的第一座大楼有一个为期10年的租约给摩根大通。虽然现在看来这是一个稳赚不赔的买卖，但在当时却并非如此，Rechler回忆道。”我们花了6个星期的时间来核算和思考：如果摩根大通倒闭了会怎么样？”

纽约的写字楼市场恢复了，在外国资金的推动下，很快就超过了以前的高点。到2016年，写字楼市场达到顶峰，RXR再次转向。它将重点转向公寓–所谓的多户型开发–在丹佛和凤凰城等成长型城市，以及工业仓库。

近几年来，两者都是房地产投资者的宠儿。即使在财政紧张的情况下，人们仍然会支付租金，这种想法是正确的。在通货膨胀时期，租金也可以提高。同时，仓库已经成为电子商务的重要节点。

但随着大流行的到来，纽约和其他城市的办公室对荣格公司和其他开发商构成了绝望的挑战。瑞奇勒已经接受了 “精灵已出瓶 “的事实，混合工作不会消失。”我们是一家房地产公司，我们仍然让人们在周五进行混合工作，”他说。”所以，它将在这里继续存在。”

12月，他要求他的团队制定一套考虑到新现实的衡量标准，然后对荣信的办公室持有量进行相应的排名。我称之为 “柯达项目”，”Rechler说，他指的是曾经占主导地位的胶片公司被新技术所颠覆。”有些建筑是胶片，有些建筑是数字。那些是胶片的建筑，你必须现实地看待它。”

RXR不会对这些房产进行投资，除非它能找到将其转为其他用途的方法–或者它认为它们仍然可以作为低租金的替代品而繁荣。”但即使如此……。我也会担心。

他拒绝透露他的哪些建筑或多少建筑注定要回到贷款机构手中–尽管他估计RXR的办公楼投资组合中约有10%属于 “电影 “类别。

其中一些可能是转换为住宅的候选者–这个想法让开发商和纽约市长埃里克-亚当斯感到兴奋，他的城市长期以来一直缺乏住房。

但是，正如Rechler所观察到的，这类项目充满了复杂因素。即使开发商能够解决建筑和分区方面的挑战，他们也必须首先清空大楼里的租户。

“这是一个漫长的过程。我得把租户搬走，我得搬走一栋空置的建筑–为什么要经历这个过程？这并不简单。”他说，纽约州必须提供税收和监管方面的激励措施，使这些项目可行。

不过，Rechler确实在写字楼的动荡中看到了机会。与其他开发商一样，RXR创建了一个房地产贷款部门，以填补2008年危机后银行留下的空白。

他预计今年将为写字楼和多户型项目提供约20亿元的高收益贷款，这些项目由于其他贷款机构的撤资而出现现金短缺。

应该有机会。许多机构投资者现在急于减少他们的办公室风险。

“你所看到的是，很多机构只是不想再向这些建筑投资任何资金。所以，赞助商们只是被留在了无名之地，”他说。”这将是一个艰难的时期。[但你不能用同一把刷子把所有的办公大楼都刷一遍。

金融时报