CBD写字楼空置率上升，供不应求

在过去的六个月里，全国写字楼的空置率不断攀升，包括悉尼和墨尔本的CBD，因为空间的供应，其中大部分是通过新开发的项目，超过了需求。

悉尼和墨尔本这两个最大的市场的净需求为负值，远远低于历史上的正值需求率，使这两个CBD的空置率上升了约一个百分点，分别为11.3%和13.8%。

全国的比率已经从六个月前的12%提升到12.5%。布里斯班CBD的强劲需求–超过40,000平方米，是历史平均水平的四倍–帮助缓解了整体结果。布里斯班的空置率下降了一个百分点至12.9%，而霍巴特和达尔文CBD的空置率也有所下降。

虽然不断上升的空置率将不可避免地挑战租金收入，但根据澳大利亚房地产委员会CEOMike Zorbas的说法，该委员会对CBD办公市场的最新评估也出现了希望的迹象。在全国范围内，对办公空间的需求平均增加了0.1%，而分租空间–租户对办公场所需求的最不稳定指数–则有所下降。

Zorbas先生说，坚实的办公楼建设活动–在过去的六份半年报告中，有五份的办公楼供应量超过了历史平均水平–这是决定空置率的主要因素。

“他说：”这是全国范围内对我们CBD办公空间的第三个六个月的积极需求期。

“各组织认为，在我们的城市设立办公室是开展业务的一个重要部分。虽然新的供应增加了一些地区的总空置面积，但这些最新的数字是对我们CBD的信心投票。”

一个适时的例子是，在澳大利亚证券交易所上市的Charter Hall公司周三宣布，它已经与安联澳大利亚公司达成了科林斯街555号空间的10年预先承诺协议，该项目是墨尔本CBD一个新的1.5元的双塔办公楼项目的一部分。

安联澳大利亚公司将占据24至28层的 “空中楼阁”，占地约6500平方米。亚马逊、Aware Super和Connective公司此前已对新塔进行了预先承诺。

未来几年，供求关系可能会重新向房东倾斜，PCA的数据显示，虽然2023年的净供应量预计会高于平均水平，但在接下来的两年里，预计会低于平均水平。

高力集团办公室租赁部总经理西蒙-亨特说，由于进入悉尼和墨尔本市场的新的和翻新的供应减少，空置率将趋于稳定。

“占用者将达成有关就业人数和企业员工价值主张的决定，动态工作方式的持久性也被确定，”他说。

“虽然几个大的占用者减少了他们在整个CBD地区的办公空间的数量，但许多人已经搬到了升级的或较新的具有较高租赁价值的建筑，这表明办公空间的相关性。”

在墨尔本，来自Kernel Property的租户倡导者Holly Bailey说，随着优质房源的不断交付，二手房将陷入困境。她说，ESG和可持续发展已经成为租户决策中的关键因素。

“她说：”我们看到空间收缩的情况，主要是来自已经用灵活的办公桌共享模式运作的大型占用者，。

“对于租户来说，未来如何占用空间仍有许多未知数。我们的客户要求在扩展和收缩方面有更大的灵活性，并要求建筑物提供额外的设施。”

JLL的澳大利亚办公室租赁主管Tim O’Connor同意ESG问题在租户要求中的地位越来越高。

“随着我们进入2023年，围绕碳减排目标的讨论将包括更多不同的组织。房地产业主必须走在当前市场要求的前面，并展示他们的资产如何能够发展成为净零碳建筑，”他说。

由于布里斯班和珀斯的空置率小幅收紧，这两个CBD的有效租金已经上升了。世邦魏理仕太平洋地区写字楼租赁主管马克-库坦表示，这两个城市的有效租金已经分别上涨了11%和10%。他说，尽管如此，全球许多主要写字楼市场疲软的写字楼状况正在软化对未来一年的预期。

“Curtain先生说：”越来越多的证据表明，技术和银行业正在裁员，这有可能直接影响我们的市场，并严重影响更广泛的市场信心。