租金飙升意味着这些CBD正在击垮悉尼和墨尔本

布里斯班CBD写字楼市场的租金创下了十多年来最大的季度增幅–2022年最后一个季度的租金跃升了6%,因为对优质空间的需求超过了供应。

除了强劲的供应和需求之外,随着布里斯班进入2032年奥运会的筹备阶段,它的前景也变得更加光明,而该州的经济也应受益于强劲的资源行业。

根据高纬环球的数据,珀斯CBD的租金同样增长强劲,12月份的表面租金(不包括任何激励措施的影响)攀升了4.5%。

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悉尼和墨尔本这两个最大的CBD办公市场的情况则不同,那里的商业前景更加不确定。这两个CBD的租金在今年早些时候上涨后,在上一季度保持稳定。

“高纬环球澳大利亚和新西兰研究主管John Sears说:”经济前景和通胀压力正在以不同的方式影响着全国各地的办公市场的需求。

“虽然我们看到所有CBD写字楼市场的租金都在逐年上升,但布里斯班和珀斯的增长率目前正在回升,因为那里的质量逃逸和CPI上升等因素正在支持面租金的增长。”

与去年最后一个季度相比,布里斯班CBD的优质总有效租金–考虑到激励措施和建筑成本–增长了6%,平均为每平方米585元,因为表面租金按季度增长6%,激励措施稳定在39.5%。高级有效租金总额同比增长了8.2%。

在珀斯CBD,季度黄金净有效租金增长了0.9%,平均每平方米318元。墨尔本的黄金租金稳定在每平方米410元,而悉尼的总有效租金也稳定在每平方米915元。

开发商David Mann密切关注布里斯班的租金增长,他的DMANN公司最近与投资平台AsheMorgan一起重新开发了中城中心。

“曼恩先生告诉AFR:”从我在过去三四年所看到的情况来看,悉尼和墨尔本的优质建筑、A级和B级建筑的[每平方米租金]明显加速,其水平可能不会继续逐年保持。

“布里斯班还没有看到这种类型的增长。布里斯班出现了更多有机的可持续租金增长,而悉尼和墨尔本似乎实现了某种形式的尖峰租金增长,这显然与这些市场的供需指标有关。

“我们开始看到,在建或已建楼宇中的大面积连通空间的供应水平在逐渐减少。市区附近地区的供应量增长强劲,但在CBD,优质和A级部门的优质建筑并不多,可提供大量的连续空间。”

展望未来,Mann先生说,布里斯班商业办公空间市场有强大的驱动力,包括所有行业的强劲商业增长前景,而不仅仅是资源,以及该市最大的单一租户之一的州政府可能的合理化前景。

“他说:”还有一个增长因素,那就是布里斯班将经历悉尼在奥运会前受益于的那种推动力。

“在奥运会结束后的八年里,你会看到基础设施增长和交付的紧张时期。他们[项目团队]都需要办公空间,在那里他们可以面对面地合作,并在现代工作场所交付重要项目。这些项目的需求和企业对座位的需求将继续推动供应市场的租金水平。”

中城中心是由两座前政府大楼创建的,将它们串联成一个46,000平方米的办公大楼。这一创新的重建项目因其可持续发展的成就而获得认可。该中心现在是矿业巨头里约集团的所在地,并有望在今年内全部租出。

根据JLL编制的数据,支持布里斯班不断改善的办公市场,CBD的空置率在最后一个季度进一步下降到13.9%,是全国第二低的空置率,仅次于堪培拉的7%。

在悉尼和墨尔本,12月季度的空置率分别上升至14%和15.4%。在全国范围内,除了墨尔本和阿德莱德分别出现负增长和持平外,CBD市场在12月季度都录得了办公空间的净增长。

“JLL的研究主管Andrew Ballantyne说:”澳大利亚企业正在通过经济逆风的途径进行导航。

“然而,我们确实预计,一些机构将在2023年寻求减少人员,并审查其办公空间需求。”

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