检查清单：购房前检查和房产搜索

当你购买房屋、单元房或公寓时，你需要进行房屋检查并获得一份房屋的搜索清单，如害虫检查、建筑检查、产权搜索等。

从检查害虫到搜查产权，从亲自查看房产到结算日，还有很多事情需要做。如果在任何搜查或检查发现了重大问题，您通常可以在解决购买合同之前撤回你的报价。

以下是你需要做的检查和搜查清单。其中一些可以 DIY 搜索和检查，但大多数情况下，你将需要专业人士的帮助。

购买前检查和房产搜索清单

房屋检查

1. 个人检查

从房地产网站或店面中选出你的候选名单后，你应该亲自安排对你感兴趣的所有房产进行购买前检查。房地产经纪人或卖方会让你进入该房产，并指出该房产的任何卖点。

如果可能的话，当你去检查房产时，一定要带上其他人。拥有第二双眼睛可以帮助你发现你可能错过的缺点和好处。

买房清单和买房清单都列出了你在亲自检查时需要检查或至少要询问的事项，例如:

• 该房产是否靠近对你很重要的设施（例如学校、公共交通、公园）？
• 是否有卧室朝西，以至于白天会很热？
• 建筑物和屋顶的结构是否完好？排水沟是否有任何裂缝，会让雨水损坏建筑物的墙壁？
• 小区吵吗？
• 该房产是否有足够的自然光？
• 水压是怎样的？厨房水槽下面或浴室里有没有漏水的管道？
• 是否有白蚁活动的迹象，墙壁和天花板上是否有霉菌，或者隐藏在地毯下的腐烂的楼板？
• 门窗和橱柜上的所有铰链是否正常？
• 试试电灯开关，看看电是在工作正常还是在闪烁？
• 房产有什么味道？
• 你看到附近有什么建筑吗？
• 有足够的停车场吗？
• 是在洪水区吗？
• 市政费、公用事业费（水和煤气）、家庭保险和汽车保险是否会高于或低于您在当前地点支付的费用？
• 公寓 strata 产权成本是多少（法人团体费用和征费）？
• 目前的空置率是多少？（如果您是作为投资购买，这一点很重要）

在一些罕见的情况下，你会被迫在没有先看房的情况下搬到某个地方，比如你要搬到州际或海外工作。但是，如果你必须在没有看到的情况下搬到某个地方，租房子总比买房子好。如果这是一个错误，那么可以保证这个错误不是永久性的。如果你必须在没有看到房子的情况下就购买房子，买方代理可以防止你根据漂亮的房地产照片犯下错误购买房产的决定。

2. 购前验楼

仅凭肉眼无法分辨出房产中的所有缺陷。每个买家都应聘请合格的验楼师对以下方面进行预购验楼：

• 水管设施是否完好
• 门窗可以打开和关闭
• 屋顶、排水沟和下水管道是否松动或损坏
• 屋顶和地板下的爬行空间结构是否良好
• 围栏和挡土墙结构是否牢固
• 车库、车棚和花园棚屋结构是否健全
• 不断上升的湿气
• 物业和车道周围的地表排水
• 石棉
• 白蚁
• 前业主进行的不安全装修

购房前的建筑检查可以由有执照的建筑商、测量师或建筑师进行。一般来说，建议你找第三方专业人员来做检查，而不是由卖家推荐。有时可以同时进行害虫和建筑检查。

几乎每栋房子都有一些不完善的地方，绝大多数都是可以修复的。如果你在购买前知道这些缺陷，你可以谈一个较低的价格，并省下钱来准备下一步的维修费用。

3. 虫害检查

您需要进行虫害检查，这样你就不会担心一些可能与生物有关的事情:：

• 白蚁
• 蛀虫

虫害检查将检查房屋的内部和外部，包括可进入的屋顶或地板下的爬行空间，以及树木和围栏。如果房产目前有害虫，虫害检查员会告诉您应该使用什么处理方法来消灭它们。

虫害检查的范围从 200 澳元到 500 澳元不等，具体取决于你是需要一份简单的报告，还是现有损害和活性害虫的图片。但是，当你想到修复白蚁损坏的费用可能是你新房子的一半时，在购买前请专业人员做一次害虫检查是值得的。

4. 测量员报告

测量员可以给你一份报告，准确地显示你的房产的边界在哪里，以及目前是否有什么阻碍它。你不希望最后和你的新邻居因为他们要割多少的人行道，或者他们的树掉了多少叶子到你的院子里而争吵。

5. 游泳池检查（如果相关）

游泳池必须符合您所在州或领地的安全规定，包括在该区域设有安全和 CPR 标志以及适当的围栏。游泳池还必须符合您所在州或领地的建筑标准。

6. 结算前检查

最终检查或购买前检查是您在结算前亲自进行的检查，通常是在结算日或结算前2-3天。这实际上是完成所有其它检查和搜索之后的最后一步，是您签合同时最后一次检查房产的情况。

例如，房子是空置的吗？前任房主的所有物品和垃圾是否已被清除？如果前任房主有一个不愿意离开的租户，他们在离开时有没有造成任何损坏？

合同中的所有条件是否已经履行，如清洁或油漆？所有的固定装置和设备都能使用吗（如洗碗机、空调）？自从你同意购买该房产后，花园是否变得杂草丛生、荒废不堪？合同中的所有条件是否已经履行，如清洁或油漆？所有的固定装置和设备都能使用吗（如洗碗机、空调）？自从你同意购买该房产后，花园是否变得杂草丛生、荒废不堪？

如果合同中的任何条件都没有得到满足，或者房产存在重大问题，那么卖方就违反了合同，而你作为买方应有权延迟解决问题，直到问题得到解决。

我可以参加检查吗？

是的，您通常可以参加列出的大多数检查。但是，您应该注意，让检查员完成他们的工作，并简单地等待他们报告中的结果往往是更有帮助的。买方不应依赖检验员在检验结束时的口头报告。

如果没有通过检查怎么办？

大多数的检查并不是一个通过不通过的问题，但是检查报告可以帮助你提前知道对一处房产的预期，并帮助你决定你是否真的想买它。

如果维修费用超过了房产对你的价值，那么一些购买前的检查就应该被视为交易的破坏者。你可以要求房地产代理延长结算日期，以便重新考虑购买。

销售合同应以建筑物通过一定的检查为条件，因此您可以要求卖方要么自费解决问题，要么取消合同进行销售。

但是，如果房产未通过购买前检查，而卖家又因为没有钱维修而无法解决问题，那么你就需要决定该怎么做。是值得一走了之，避免自己心痛，还是明知道这是一处带有缺陷的房产也要买下它？

房产搜索

1. 房屋贷款预批

如果您想在澳大利亚竞争激烈的购房市场中获得机会，获得房屋贷款预先批准是明智的第一步。大多数情况下，房产会有多个报价，卖家会选择有预先批准的融资报价的人。预先批准不需要任何费用，大多数贷款机构甚至在你开始房产搜索之前就提供这项服务。

您应该去哪里获得预先批准？您需要比较房屋贷款，并确定哪家机构的房屋贷款最适合您的情况，而不仅仅是哪家机构的利率最低。您需要考虑一下您是否想要使用抵消账户，重新提取工具，或进行额外的还款以更快地偿还贷款。

2. 产权搜索

产权搜索为您提供：

• 您将要购买的房产的正确地址（例如复式 12A，而不是整个 12 号地段）
• 确认卖家目前是真正的所有者
• 房产上的任何产权负担的详细信息（例如，地役权通常授予地方议会或州主要道路部门，以允许天然气、水或污水流经该财产；或限制性契约可能意味着一个地产中的所有房产必须保持外观不变，因此您无法翻新外部）

3. 注册平面图搜索

注册平面图搜索将显示你的房产和你的邻居的边界。

4. 土地税搜索

土地税搜索让您知道您是否会从前任所有者那里继承未付的土地税（印花税、CGT、GST 等）。您可能会被其他人的税款拖累，这似乎令人难以置信，但这是有可能的。

5. 破产搜索

破产调查会告诉你，房产的卖家是否已经破产，因此没有出售房产的合法权利。他们在出售前需要得到破产管理人的批准。

6. 污染土地搜索

受污染土地搜索可让您知道您购买的房产是否在政府的受污染土地登记册上。例如，该房产可能以前曾被用作垃圾场、矿山或使用有害物质的作业。

7. 市政发展搜索，主要道路搜索

议会开发搜索将显示您的当地议会是否已批准在未来几年内在您的新家旁边开发大型公寓楼和购物中心。正如我们从布里斯班最近的Unit方建筑热潮中得知，在昆士兰，这很可能意味着周一至周六早上6:30至下午6:30的施工噪音。

或者，主要道路部门可能已经批准在附近建造高速公路、公交专用道、铁路或机场跑道，在这种情况下，他们通常可以 24/7 全天候制造一定量的噪音。

这两种搜索可能需要律师帮助进行的搜索，因为开发搜索可能既复杂又昂贵，需要多种类型的搜索。

8. 地方当局搜索、水源搜索

地方当局的搜索将通知您该物业应支付的任何未付房费。

此搜索显示是否有适用于该物业的水费和污水处理费的固定利率。它还会提醒你，如果你购买了这处房产，你将不得不支付任何未付的水费。

9.议会分区搜索（城市规划搜索）

如果你买了一栋待修房屋，根据议会分区，你会被允许进行房屋翻修吗？显然，您在做任何事情之前都需要获得市议会的批准。但如果您以后实际上不允许做这项工作，那么现在购买就毫无意义。

律师可以对您的市议会分区进行搜索，也称为城市规划搜索，以了解房产可以进行哪种改建。这可能是一次昂贵的搜索。

10. 物业管理记录

对于联排别墅、单元房或公寓等分层物业，最好能得到一份过去几年的股东大会会议记录、行政和沉淀基金的财务细节，以及之前已修复（或未修复）的问题，如管道、排水、围栏和车道。你不希望在购买房产时被发现有几个业主拖欠法人税款或完全拒绝支付。

根据房产的性质，可能需要额外的搜索，例如：

• 如果附近有主要的电力线或即将在附近建造的电力线，需要进行 Energex 搜索
• 对有历史意义的房产进行遗产登记搜索

在承诺使用特定的房屋贷款产品之前，请事先与您的贷款机构核实并阅读适用的贷款文件，以确认贷款条款是否满足您的需求和还款能力。