注重基础工作的房地产领域

13亿澳元的Arena REIT(澳大利亚表现最好的上市社会基础设施基金之一)的总经理Rob de Vos意识到他的行业面临的挑战。

“在利率上升的环境下,我们看到房地产市场收益率扩张的可能性,包括在社会基础设施房地产领域,”他在全球顾问公司BDO于11月发布的《2022年A-REIT调查》中评论道。

德沃斯还警告他的年度股东大会,Arena的 “租户伙伴”–包括250多个早期学习中心的运营商–面临着包括 “工资压力和人员短缺 “在内的挑战。

澳洲房产

这些评论提醒我们,尽管围绕着社会基础设施投资的所有热情–去年悉尼Darlinghurst医疗中心等投资以低于4%的收益率易手–但推动大部分价值的是房地产的基本面,如利率、房地产的质量、位置和租赁的强度。

“全球房地产集团JLL的澳大利亚另类投资主管Noral Wild说:”社会基础设施在2022年也未能幸免于资本市场广泛面临的不确定性。

“虽然行业基本面仍然强劲,但交易活动已经放缓,主要是由于定价预期不匹配–这是许多房地产行业面临的挑战。”

为了强调这一点,RetireAustralia是全国第五大营利性退休村运营商,管理着28个村子,去年被所有者Infratil和NZ Super撤回,似乎是由于买方和卖方之间的预期差距。

更糟糕的是,一些经理人似乎在利用私人投资者对社会基础设施的热情和缺乏了解,特别是专业的残疾人住宿设施–预计到2030年,这个25亿元的行业将增长到100亿元。

澳大利亚团结会社会基础设施部执行总经理Ryan Banting警告说,房产推销者向零售业的父母投资者出售 “位置不好、设计不佳、运营成本低的[专业残疾人住宿]房产”,并承诺提供不现实的甚至是有保障的回报。

他说,这种提议对投资者来说是一种风险,因为他们面临着资本损失;对残疾居民来说,对国家残疾保险机构的未来资金来说,也是一种风险。

这种计划也在澳大利亚证券和投资委员会的关注范围内。去年,ASIC副主席Sarah Court告诉AFR的Jonathan Shapiro和Max Mason,投资者应该意识到这种计划没有政府支持,并警告说 “不切实际的高回报”。

对于JLL来说,社会基础设施是另类资产房地产类别中一个850亿元的子集。以 “支持生活质量和福祉 “为重点,社会基础设施部门包括专业残疾人住宿、老年护理、私人医院、医疗中心和儿童保育。

JLL的《2023年另类投资展望》认为,”围绕基本服务质量和为高需求群体提供适当住宿的预期不断提高”,以及近年来政府在养老、残疾护理和儿童保育改革的推动下加强了对社会基础设施的机构投资的支持。

当然,政府对社会基础设施的参与也使投资者受制于政府政策的变化。

JLL指出,许多在老年护理市场上打转的投资者 “由于新的老年护理资金模式影响的不确定性而搁置了收购计划”,这 “可能会看到一些运营上的干扰”。

然而,在办公大楼和购物中心等传统房地产投资发生变化的时候,社会基础设施提供了增长领域的房地产投资,具有长期租赁和政府支持的租金占用。

JLL的Wild说:”投资者继续被整个社会基础设施领域引人注目的人口尾流所吸引,同时还有满足ESG中’S’的目标,”。

在这些基本要素之上,还有提供社会公益的额外吸引力。正如特许厅社会基础设施房地产投资信托基金所说,”我们相信房地产应该为社会不断变化的需求服务”。

大多数情况下,该行业表现良好。在BDO 2022年A-REIT调查中,Arena位居榜首,其竞争对手12亿元的Charter Hall社会基础设施REIT在BDO评定的47个房地产投资信托基金中位居第九位。

澳大利亚统一公司的非上市成套社会基础设施基金讲述了一个类似的故事。

在艰难的2022年财政年度,价值12亿澳元的澳大利亚团结医疗财产信托基金实现了12%的总回报率;澳大利亚团结残疾人专业住宿基金,承诺的管道为2.26亿澳元,总回报率为5%;澳大利亚团结儿童保育基金,有8100万澳元的基金或承诺,实现了4%的总回报率:3500万澳元的澳大利亚团结退休村财产基金以14%的总回报率回报给投资者。

长期以来拥有上市医疗保健REITs的美国,提供了一个平衡的观点。在2022年的日历中,富时NAREIT所有股票指数中的15个医疗保健REITs与传统的REITs一起受到影响,总回报率为负22.8%。

那么,投资者的关键因素是什么?

Wild说,与传统的房地产行业相比,社会基础设施物业的质量对运营商–也就是租金–更加重要。

“她说:”在整个医疗保健资产中,进行医疗程序的能力在很大程度上取决于是否符合特定建筑和装修特点的标准。”对于儿童护理,设施和装修风格可以对入住率产生重大影响。”

显然,获得往往是复杂的政府许可证的能力是至关重要的。

Wild还警告说,尽管有宏观人口方面的尾巴,但投资者需要了解当地的动态和竞争。

“她说:”这就是为什么成熟的投资者大多选择投资于包括接触运营商的基金平台,或者与有经验的运营商有强大的持续关系,而不是进行单个资产投资。

宪章堂社会基础设施房地产投资信托基金的目标是通过收购竞争有限和替代风险低的现代资产,在基础土地价值高的战略地点和三层净租赁结构中获得进一步的资本增长。

(在三层净租赁结构下,租户支付大部分费用,因此投资组合的资本支出降至最低)。

澳大利亚统一公司的班廷(Specialist Disability Accommodation Fund)是该国最大的此类住房基金,他警告说,Specialist Disability Accommodation是一个机构资产类别,直接拥有个别SDA房产是 “有风险的,不可取的”。

“他说:”Australian Unity聘请了资产类别的专家,以确保基金在细微的计划中游刃有余,以优化结果、机会和管理风险。

像所有的房地产投资者一样,班廷希望提高租金,指出儿童保育等资产的机会,以增加额外服务的收入,如语言病理学、营养计划和额外的下班后护理。

Robert Harley是前AFR地产编辑。可以通过 rob@rharley.com.au 与他联系。

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