忽略价格指南：如何在拍卖前准确计算出房子的价值

在拍卖中失手几乎是每个购房者都要面对的最令人心碎的情况之一。

在花费无数个周末检查房产和在房产报告上花费数百澳元之后，没有什么比在拍卖当天看到自己的梦想被一个更有钱的人打破更令人失望的了。

但残酷的事实是，如果你每次参加拍卖会都被打败，那么你可能从一开始就没有成功。

大多数新手买家会犯的主要错误就是盲目地依赖房地产经纪人的价格指南，这可能会误导他们认为房产会在他们的预算范围内出售。

相反，买家应该使用房地产专业人士用来评估房屋价值的方法，这种方法有助于缩小搜索范围，并且可以避免让你不断的感到失望。

为什么价格指导是无关紧要的

广告中提供的价格指南是基于Agent给卖方的估算结果，该估算结果来源于最近的可比销售额。

如果一套房子的售价高于指导价，并不一定是因为报价过低。只有当价格指南低于给卖家的预估、预留价或卖家在活动期间拒绝的报价时，Agent才会低估报价。

悉尼买家代理和 RPM 房产公司的副董事 Kyah Johansson 表示："如果一套房产要卖得远远高于指导价，只需要一个情绪化的买家。说到拍卖，一切都与情感金钱有关。"

如何计算真正的指导价

一处房产的潜在价值是土地。在看房买房的时候，地面积应该是买家考虑的最重要因素，也是首先要分析的房源部分。

来自 Rose & Jones 的买方代理 Lauren Goudy 表示："街区的大小是评估一处房产价值的关键。"

"如果你对 10 个可比销售进行一些研究，并获得平均平方米的价格，那么它最终的准确性将是令人难以置信的。"

确定房产价值的最佳方法是忽略价格指南，根据该地区最近售出的具有可比性的街区大小和特征（如卧室数量）的房产，计算出该房产类型的每平方米估计价格。

要计算出这个数字，只需将一处房产的售价除以其面积，然后根据过去 6 个月的周边销售情况计算出平均平方米价格。将平均房价乘以考虑中的房产面积，你就会得到真正的价格指南。

如果您感兴趣的每处房产都超出您的预算，请倒推并确定您可以负担多少平方米，然后按土地面积而不是价格搜索房产。

还有什么因素会影响房产的价值?

虽然土地面积是主要因素，但并非唯一因素，根据 Johansson 的说法，房地产类型也会影响其价值。

"独立式房屋比半独立式房屋更有价值。新建或翻修过的房产的售价可能比一套破旧的房子要高。如果你想提升房产的价值，那就请寻找需要更多 TLC 的东西。"

一些受欢迎的特征可能会帮助提高房产的价值，例如市内地区的停车场或景观。宽阔或转角的街区，具有双重临街面和划为高密度住房的房产可能更有价值，因为它们通常具有重新开发的潜力。

Goudy 女士说道："估算房产的价值将帮助买家决定购买哪些房产以及他们准备支付的最高价格，这将使他们能够在拍卖日自信地竞标。"

"这项研究会让你确信自己在做什么。当你做好准备并做了所有的研究，你就会充满信心地去参加拍卖。"

如何避免支付过多的费用

对于想在拍卖前获得房产的买家来说，了解房产的价值可以帮助确定报价，但据 Johansson 女士所说，你的报价必须强而有力。

"显然你想以最好的价格买到房子，但要把它从拍卖会上拿下来，人们需要站在业主的角度考虑问题。在指南上是不会引起他们的注意的。"

Goudy 女士表示："人们在拍卖的紧要关头时会很容易出错，因此研究其它合适的房产作为备用计划可以避免基于绝望的情绪化决定。"

"你不会希望因为你不知道市场上还有什么其他的房产，而站在那里想着我是否应该再投 5000 澳元。"