安东尼-阿尔巴尼斯的经济适用房计划为何不靠谱？

正如每个最近的购房者都清楚地了解到的那样，澳大利亚的房产价格正在下降–而且随着利率的不断上升，预计将继续下降。

但澳大利亚的房价仍然非常高。如果没有一个惊人的新的全球金融冲击或重大经济衰退，它们可能会继续保持，而昂贵的租金正在飙升，租金空缺率非常低。

根本的问题是，澳大利亚从来没有建造过足够的房屋来配合人口增长。随着移民水平的再次上升，这种可负担性和可用性的差距只会变得更加尖锐–特别是对于那些最没有能力的人来说。

这就是为什么工党的选举承诺中包括了更多的经济适用房和社会住房。在保罗-基廷经常劝说养老基金需要投资于澳大利亚人的住房的部分刺激下，工党在政府中正鼓励养老基金在其价值3.4万亿的财富中包括更多的住宅住房。

上个月的预算中提倡的新住房协议应该有助于实现这一目标。

这保证了各级政府和市场参与者之间的合作–包括机构投资者和开发、建筑和施工部门–“在中期内释放优质、可负担的住房供应。”

不幸的是，如果没有对投资者（无论是养老基金还是其他机构投资者）的正确激励，愿望并不等于投资–更不用说建设了。到目前为止，这些激励措施是非常模糊的。特别是考虑到养老基金为其成员的最佳财务利益进行投资的法律要求，这些障碍才会更加明确。

据该国最大的基金AustralianSuper的CEOPaul Schroder称，该基金需要6%到11%的回报，这取决于任何特定项目的风险水平。

“我们在经济适用房方面做了一些事情吗？是的，我们做了，”他在本月的AFR超级与财富峰会上说。”通常情况下，它是否会堆积起来？不，不是的。通常情况下，风险太高，而回报太低。所以这就是经济适用房的历史。这就是为什么大多数人不怎么做。”

虽然每个人都对堪培拉的概念表示热情，但联邦制的另一个问题是，各州和地方政府主要负责发放土地、分区和法规。这使得大多数房屋建筑项目在拖延中耗资巨大–联邦政府无法控制。

然而，以某种方式解除这种程度的市场和政策失败的必要性更加明显。该协议的参与者，包括养老基金，都希望在财长吉姆-查尔姆斯（Jim Chalmers）于11月25日举行的圆桌会议上获得更多细节。

并不是说任何事情都会迅速发生。落实任何协议和拟议的政策反应意味着–充其量是–在下一次选举之后很长时间才会有实质性的变化。

即使如此，它也很难转化为一种彻底的转变。头条承诺是在2024年起的五年内新建100万套 “位置良好 “的住宅。然而，近年来，澳大利亚每年平均建造约20万套住房。由于供应和劳动力短缺以及成本和利率上升的综合影响，住房行业的大多数人预计这一高峰数字将开始下降。例如，建筑大师协会认为，到下一个财政年度，完工量将下降到16万套。

任何在此基础上进行的合作显然都会受到欢迎。但它并没有回答可负担性的问题，特别是在 “地理位置优越 “的地区。

选址已经成为一个政治上的敏感问题，特别是对于像教师和护士这样的 “基本 “工人来说，他们已经无法在靠近他们就业的地区租房，更不用说买房了。负担得起的住房通常意味着对某些类别的雇员来说，租金降低到该地区市场价格的70%至80%之间。尽管有一种将两者联系在一起的混乱倾向，但经济适用房与社会住房不同，后者的租金通常限制在收入的30%，通常是某种政府退休金。

但这两个部门的共同点是，需要某种形式的租金补贴。至于补贴多少，由谁来支付，就更令人困惑了。同时，这将产生什么样的整体影响。

例如，堪培拉每年向各州提供16亿元，用于资助无家可归者和住房服务。生产力委员会去年9月的一份审查报告对各州政府在资金去向方面缺乏透明度提出了严厉批评。人们怀疑，各州只是用联邦的钱来减少自己的开支。

这使得鼓励私人部门投资以实现真正的改变变得更加重要。但目前，养老基金似乎对社会住房作为一个潜在的资产类别更不感兴趣，而如果未来资本收益较少，可接受的经济适用房的回报将减少。

根据Chalmers的说法，五年内100万套新房中的2万套将是经济适用房，2万套社会住房。考虑到需求，这并不是一个戏剧性的雄心。新建社会住房和1万套经济适用房的资金将来自未来基金运作的100亿澳元住房基金的年度投资回报。另外，每年用于1万套经济适用房的7000万澳元将来自于从提高住宅能源效率转来的资金。各州将做出尚未确定的贡献。

交付工作将由国家住房金融和投资公司管理，该公司更名为澳大利亚住房公司，利用私人和公共资金支持社区住房卖家和买家。多一点都有帮助。

这与其说是住房革命，不如说是适度的进化。