借贷成本的上升给公寓管道踩了刹车

JLL的最新数据显示，在过去的三个月里，不断上升的借贷成本已经缩小了公寓开发管道，因为它们使得项目对于建造出租的开发商来说不那么可行，就像传统的销售Unit一样，而布里斯班是面临开发不足风险最大的城市。

商业机构的《2022年第三季度公寓市场概览》显示，澳大利亚城市内的公寓管道从2021年末的21,000套在建Unit的低谷中扩展得比预期的要慢，9月季度只有23,150套公寓在施工。

自上次季度报告以来，借贷成本的上升增加了公寓开发商的压力，使项目变得不那么可行，而租金的上涨–以及对租金上涨幅度的限制–现在也在影响着建房出租的开发商和出售公寓的开发商。

“债务成本–无论他们如何举债–在过去几个月里进一步推高，”JLL高级研究总监Leigh Warner告诉AFR。

“这不仅仅是对建房销售开发商的挑战，也是对建房出租开发商的挑战。”

本地和海外的开发商和资助者都热衷于扩大澳大利亚新兴的BTR管道，与其他市场相比，该管道规模较小，并且继续吸引外国投资，尽管联邦政府目前对投资于该资产类别的海外资本征收的税率高于其他资产。

华纳先生说，BTR开发商比出售型公寓开发商更有优势，后者取决于对个人买家的销售速度，只有在达到规定的预售量后才能开始施工。

“对于那些销售期长的大型开发商来说，这尤其具有挑战性，”他说。”他们面临着这些成本在该销售期进一步上升的风险。”

这使得有一个商定的买家–拥有机构–的BTR开发商能够更早地开始工作，并使他们有能力为土地支付更多的费用。

华纳先生说，但租金的可负担性现在也给BTR开发商带来了额外的障碍，因为除了建筑成本激增外，资金成本的上升也使可行性评估变得不那么可行。

墨尔本的情况尤其如此，但负担能力的限制现在已经开始发挥作用了。他说，人们只能将其工资的一定比例用于租房，而该行业还没有遇到制约回报的负担能力障碍。

“华纳先生说：”在过去的12个月里，一直是BTR运营商在竞标更多的土地，但现在这种情况已经改变了，因为BTR开发商也面临着成本压力。

“他们在购买场地时将不得不调整其定价。你只能把租金提高到这么多，以适应这些成本增加。”

华纳先生说，面对外国移民回流带来的不断增长的需求，以及意味着更多单人家庭的家庭形成的变化，不断增加的资金限制了发展，昆士兰首府将遭受最严重的供应不足。

“他说：”在我看来，布里斯班的位置最差。

“供应量如此之低，而昆士兰的人口增长强劲，并可能保持强劲，因为我们通过大流行病进行了强劲的州际移民，现在海外移民也在回升。”

他说，为2032年奥运会做准备的十年间，昆州东南部地区的活动将维持在一个水平。

“华纳先生说：”在未来的十年里，我们有一系列的基础设施项目，这些项目将保持强劲的就业，并不断推动人口进入昆士兰东南部。

他说，目前为该市计划的供应量约为其基本需求的一半。

更广泛地说，人们关注的不仅仅是正在筹备中的新公寓的数量，还有其类型。

“他说：”现在大多数开发项目都是针对自住者，特别是拥有大量资产的精简人员，这对缓解已经来临的租赁市场危机没有什么作用。