上市房东的账面价值受到10个百分点的影响

据Barrenjoey分析师称，随着利率的上升，澳大利亚证券交易所上市的业主的新一轮减记即将开始，他们的办公大楼、购物中心和仓库投资组合的价值可能平均减少10%。

受影响最严重的是大型办公大楼的业主，他们的投资组合将被削减17.5%。在争夺优质办公空间的竞争中被甩在后面的B级建筑，其估值可能被削减三分之一以上，而即使是优质的塔楼也可能遭受7.5%的估值削减。

大型购物中心的投资组合也将面临更多的痛苦，其价值将平均下降11%，甚至在两年前冠状病毒大流行对零售业造成的动荡期间，这些在澳大利亚证券交易所上市的业主也曾削减过价值。

仓库价值可能平均下滑2%，而替代品–从儿童保育到土地租赁房地产、建造-租赁和医疗保健房地产–可能被减记5%。

据Barrenjoey称，随着减记的进行，房地产投资信托基金（REITs）可以通过选择出售价值50亿至100亿元的资产，为自己的资产负债表提供更多的喘息空间。

虽然房地产投资信托基金的投资组合价值–特别是购物中心–在最初的大流行病破坏中因担心租户需求而受到压力，但这是一个不同的动态，推动着即将到来的减记。

下一个浪潮的关键是资本化率的可能扩大，资本化率通常被称为cap rate，是房地产行业用来衡量预期收益率的一个基准指标。

分析师Ben Brayshaw和Diya Goswami在一份客户说明中写道，由于对长期无风险回报率的假设边缘上升到4%左右，因此资本利率也将扩大，以回应对商业地产回报率上升到7%-8%的预期。

这些变化的结果是，资本利率可能上升40-100个基点，大多数上市房地产行业的资本利率在4.5%至6%之间，从而促使投资组合估值的修剪。

但是，现在笼罩在房地产投资信托行业上空的减记阴云也有一线希望。Barrenjoey分析师指出，不断上升的租金收入和强劲的资产负债表将为上市房地产股票提供一些保护。

“他们写道：”我们认为，与通胀挂钩的收入增长，大多数部门的供应/需求紧张，以及适度的杠杆率，将限制修正。

“资产负债表可以吸收账面价值和利息覆盖率的下降，尽管可能需要进行一些资产剥离。”

在巴伦佐伊方案中，来自基金管理和开发的收入以及办公室的占用率都被下调。但该模型还假设物流、便利零售和自助仓储资产的收入增长更强劲。

该分析表明，剥离价值20-50亿元的商场将为Westfield的所有者Scentre带来潜在的利益，如果Dexus出售价值12.5-20亿元的资产，则将为其带来潜在的利益。