我的管理员可以为我买房吗?

问:我非常想了解使用自我管理的养老基金进行房产投资的情况,以及我是否可以用它来买房子居住。我今年45岁,在政府养老金计划中拥有19万元,在政府工作中赚取9.7万元,有三个孩子,没有其他资产,有3.5万元的存款。我的丈夫,59岁,只有4万元的养老金,因为他多年来不得不应对一些复杂的健康挑战。在过去的几年里,我的养老金损失了4万元,我想确保不再损失更多。我们是勤奋和愿意工作的人,我们会重视任何建议或指向资源来教育自己。Tracey.

答:澳大利亚人喜欢房产。除了为我们提供舒适和稳定的屋顶外,住宅物业也可以是一项很好的投资。

澳大利亚60多万个SMSFs中,有数千人相信这一点,他们在住宅房地产上投资了近400亿元。虽然这在超过8250亿澳元的SMSF中占了大约5%,但它有一个共同的特点–都是为未来退休而投资的钱。

澳洲房产

虽然有一些策略允许你将养老金与SMSF投资于你最终可能居住的住宅物业相结合,但这些策略并不允许这种情况轻易或立即发生。

Kingdon Financial Group的布里斯班养老金策略师Darren Kingdon说,他们需要的是将你的养老金转移到SMSF,然后你可以用它作为存款来帮助购买房产,你的雇主养老金供款加上房产租户(不能是你或与你有关系的人)的租金收入将付清。

Kingdon说,对于你的特殊情况,关键是你的政府养老基金是否允许转入SMSF。

你还需要研究的是,你的养老金余额是否足以成为购买房产的存款。

North SydneyThe Professional Super Advisers的理财规划师Kevin Smith说,即使你能够将你的养老金与你丈夫的养老金结合起来,考虑到余额的规模(23万澳元),他也不建议建立SMSF,因为建立和运行SMSF的成本占基金投资组合的比例会很高。

Kingdon说,为了购买住宅物业,你将需要借钱。这样做,你将利用你现有的养老金,如果基金获得的投资价值下降,你将面临风险。鉴于目前的房地产市场和利率前景,这是一个明显的可能性。

任何表示希望避免亏损的人最不希望看到的是,你的超级投资容易受到他所说的 “坏账 “的影响。坏账是指SMSF对财产的消极态度,贷款偿还和其他费用等支出超过了捐款收入或收到的租金。在这种情况下,你将需要额外的财政资源来补充你的养老基金的贡献。

Master Your Super – And Drive Your SMSF to Big Profits》一书的作者Kingdon说,虽然目前支出和收入之间的差距可以减税(这项权利多年来一直是一个政治足球),但这实际上对养老金投资没有什么价值,因为它们的税率只有15%。

至于SMSF购买你最终可能居住的房产,一些基金已经购买了成员打算居住的度假屋–但这通常需要在居住前从SMSF转出,因为有规则禁止将住宅房产出租给相关方。

如果一个SMSF投资产生了负的净现金流,这意味着它很可能在亏损,因为本应使你的养老金增长的供款和投资收入反而被用于支付可能是重大的开支。

关于你的问题,Kingdon说,最令人鼓舞的是你所表达的愿望,即在跳入SMSF购买房产之前,愿意进行研究并进一步接受自己的财务教育。

有时,人们在没有充分了解其影响的情况下过早地跳入SMSF,并活着为他们的决定后悔。

当金融公司在以 “研讨会 “为名的销售活动中向他们推销SMSF-房产套餐时,就会出现这种情况。”研讨会 “涉及将大额基金中的少量超级储蓄滚动到高度调整的SMSF中,作为在通常随机的地点销售房产的策略的一部分,借口是任何房产投资都是好的。

对于任何希望购买房产居住的人来说,研究并彻底了解目标区域是很重要的。

任何研究的一部分还应该包括仔细检查你现有的养老金,看它是否有可能创造储蓄,可以用来资助退休时的房产购买,或减少此时的房贷。

政府养老金计划的成员通常有权获得比私营部门雇主养老金更慷慨的供款,例如15%,而不是10.5%。政府养老金传统上比较好,因为工资往往比私营部门提供的工资低。

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