社会住房真的是一项严肃的投资吗？

前总理保罗-基廷（Paul Keating）在敦促3.3万亿元的养老金行业的高管们支持社会和社区住房项目时，引用了无家可归的孩子这一强有力的想象力。

“这是一个无法安置自己孩子的社会，”前工党领袖在今年早些时候由AFR和包装跨国公司Visy主办的养老金借贷圆桌会议上说。”如果养老基金只是认为他们可以去购买美国的科技股和意大利的高速公路，他们就会遇到麻烦。”

在基廷看来，他在20世纪90年代初随着强制性养老金的出现而帮助创造的那笔令人瞠目结舌的资金应该有助于国家利益和结束无家可归等有价值的社会事业。

三个月后，财长Jim Chalmers（一个有据可查的Keating粉丝和学生）公布了一项计划，目的正是为了实现这一目标。住房协议是政府第一个预算的旗舰措施，旨在建造100万套住房，资金来自公共财政和工人的退休储蓄。

大型养老基金签署了协议，表示他们热衷于将其房地产投资组合分散到社会和社区住房。

“我们希望成为更广泛的解决方案的一部分，同时实现我们的总体目标，即帮助会员在退休后实现他们的最佳财务状况，”AustralianSuperCEOPaul Schroder说。”创新思维、合作和真正的结构性变革是澳大利亚解决住房负担问题所需要的。”

这个价值2300亿澳元的基金，是澳大利亚最大的基金，已经开始涉足市场，与积极分子团体Assemble Communities合作，在墨尔本的Brunswick和Kensington建造370个单元。

圣乔治社区住房公司是新州最大的社会住房开发商，管理着7000套住房，该公司的CEO斯科特-兰福德说，他看到投资者的兴趣越来越大–不仅仅是大型的、有政治关系的养老基金，还有基础设施基金、家庭办公室和富有的个人。

“在过去的几年里，我们看到ESG[环境、社会和治理]作为一种投资视角的强烈出现，”兰福德说。”这使得对话从短期转移到长期。我们看到了更多的耐心资本，[它们]希望通过投资获得良好的风险调整后的回报，但也希望[为社会]实现良好的结果。”

兰福德说，获得负担得起的住房不仅可以提供基本的住房需求，而且还能引发一系列的经济效益，如增强教育、健康和就业成果。

珀斯Wealth & Security Planners公司的财务顾问Michael O’Hara也认为，社会住房的ESG特征将使其对一些社会企业投资者，甚至是渴望为社会做出贡献的主流养老基金产生吸引力。

但是，它在纯投资方面是否有优势就不那么明显了。”我认为社会住房是一种潜在的投资资产类别，”O’Hara说。”然而，这一评估伴随着一长串的注意事项。”

其中最主要的是，根据他的评估，有补贴和低收入的房地产必然会有较低的回报。他说：”根据定义，社会住房几乎是无利可图的，”他说。”如果住房是一个信用违约互换市场，社会住房将是最低的部分。”

利率上升和可能出现的经济衰退加剧了这些风险，因为这类住房项目的潜在租户可能会发现自己特别容易受到影响。

此外，还有政治本身的风险。阿尔巴尼亚政府已经表示，它将弥补向合格租户提供的补贴租金和 “市场租金 “之间的 “差距”，否则将支付给该地住房的物业经理。

但不能保证未来的政府会继续资助这些项目。联邦反对党已经明确表示，它不认为养老基金应该支持这类社会事业，并将其轻蔑地描述为 “清醒的资本”。

“养老基金运作的时间框架非常长，远远长于政府的政治周期，”O’Hara说。”政府支持的任何撤销都可能消除社会住房的财政吸引力。这是一个难以管理的风险。”

另一方面，他说政府资金的保证–如果提供的话–可以作为一种 “齿轮形式”，可能会加速这些投资并放大任何回报。

更广泛地说，他把住宅房地产（无论是社会住房还是其他）描述为一种 “不稳定 “和 “低流动性 “的资本资产–难以出售，维护成本高。在目前的环境中，房地产投资面临许多通货膨胀的压力，包括建筑和维修用品的成本上升。

这些风险在一定程度上得到了缓解，因为在社会住房项目寻求第三方资本的情况下，投资者实际上是投资于使项目可行的债务工具，而不是房产本身的股权。虽然细节还未公布，但据了解，在该协议下，投资社会住房的养老基金可能会出现这种情况。

格拉坦研究所经济政策项目主任Brendan Coates认为，大型机构投资者投资住宅房地产是有好处的。

如果房屋和公寓由养老基金拥有，租户可能会得到比爸爸妈妈房东更专业的服务和使用权的保障，因为投资是用非常长期的眼光来看待的。

“但我更怀疑养老基金在提供社会[和]可负担住房方面的作用，”Coates补充说。

“由于养老基金不会（也不应该）对其风险调整后的回报进行减免，他们投资的唯一途径是政府支付补贴，最终资助低收入租户的房屋租金折扣。而如果政府无论如何都要支付补贴缺口，那么养老基金实际上提供了什么价值？”

对此，Langford说，投资者在对社会住房进行分配时不需要放弃回报。如果是这样的话，与养老基金和家庭办公室的对话就会 “非常短”，他打趣道。

由175家房地产相关的非营利组织组成的国际住房伙伴关系组织2019年的一份报告认为，社会住房是一个可量化的、有潜在价值的资产类别。报告说，对这一分部门的股权投资的回报与经济和社会基础设施或主流住宅房地产的回报相类似。

据说这一领域的债务投资在风险-回报谱上介于政府债券和公司债务之间。

此外，Langford说，抛开ESG结果，社会住房对许多投资者的吸引力在于其防御性特点。

“从本质上讲，我们提供的住房的性质意味着现金流的波动性非常低，”他说。”有非常显著的潜在需求，这意味着入住率会很高，这意味着你在优化收入。”

因此，虽然在O’Hara看来，在经济不景气的情况下，个别社会住房租户可能比其他人更挣扎，但对补贴住房的需求几乎总是大于供应，导致有利的动态。

在目前的市场上，任何有可能防止波动的东西都可能是有吸引力的。

这就是为什么Langford预计零售投资者的社会住房机会将激增，尽管市场上很少（如果有的话）。”他说：”我认为这将是一个自然的创新，在某些时候。