在有限追索权借款安排下，SMSF 房产的注意事项

对于许多人来说，吸引他们使用自我管理养老金的原因是能够利用他们的养老金余额并借钱购买房产的吸引力。毕竟，SMSF 是唯一允许其成员在其基金中持有房地产的退休工具。

然而，通常令人惊讶的是，这种能力实际上是规则的例外。规则是养老金不能借贷。直到 2007 年底，SMSF 才有可能通过贷款购买房产。有效地做到这一点的唯一方法是通过有限追索权借贷安排 (LRBA)。

有限追索权借贷安排 (LRBA)

LRBA 有许多要求，这些要求不仅在最初建立时需要满足，而且在借款的整个生命周期内都需要满足。许多人不知道这些，并认为 SMSF 的借款与他们以个人名义借款是一样的。未能遵守这些额外要求可能导致违反 LRBA，这可能对受托人和 SMSF 造成重大后果。

本文介绍了维持一个成功的 LRBA 所需的一些标准，以及它们与涉及房地产投资的活动的关系。  

将被审查的安排的详情包括以下内容：

• 房产的"维修和保养"与"改善"的概念以及当房产在 LRBA 下时如何筹措资金。
• LRBA所建立的资产不能被替代。如果更换，LRBA 将不再存在。税务局列举了一些房产被视为"更换"的情况。
• LRBA 只能用于购买"单一可收购资产"。这将在与不动产相关的情况下进行探讨。

维修和保养可以通过借款筹措资金

对房产的改进必须由现有的 SMSF 资金（而非借款）提供资金

"维修和保养"定义

• 为防止资产的缺陷、损坏或变质所做的工作，或预防此类事情的发生。
• 这项工作必须仅确保资产在其当前状态下继续发挥作用。
•  修理只是更换某物的一部分或纠正已经存在的、现在由于正常的磨损和撕裂，或意外、故意或自然原因造成的损坏。
• 维修是"偶尔的和局部的"。

"改进"的定义

• 如果一个房产的状态或功能得到实质性的改变，获房产的状态或功能显着改善，则该财产被"改进"。
• 有可能对房产做的"改变"并不等于"改进"。如果房产"与整个房产相比仅在轻微或微不足道的程度上有所改善"，则更改不构成改进

以下是一些有助于理解这些定义的实际示例：

维修和保养的更多示例（可以通过借款支付）：

• 排水沟更换，包括现代的替代品和叶片护罩
• 重新粉刷房子
• 用现代等效材料替换围栏，可以包括添加一个栅栏门以提供另一个入口
• 安装符合当地委员会要求的火灾报警器

改进的进一步示例（必须由 SMSF 中的可用资金支付）：

• 游泳池安装
• 建造凉棚
• 增加第二个浴室
• 安装家庭自动化系统
• 农业房产，例如增加额外的钻孔、院子、棚屋或围栏

"原始资产"与"重置资产"

虽然房产受 LRBA 的约束，但其处理方式不得构成"取代"原有资产的安排。下面进一步解释这个概念的一些例子。一旦原始资产被"取代"，LRBA 就会停止。如果借款仍然存在并且 LRBA 停止，则发生违约。

以下是对房产进行了更改的示例，但这些更改并不足以替换原来的资产。原始的 LRBA 被保留。但是，这些变化的资金必须来自 SMSF 中已有的资金，而不是借款。

房产方面的"单一资产"

就 LRBA 而言，一个产权等于一项资产。然而，有时似乎只出现在一项资产上的内容实际上存在于多个产权上。税务局已阐明常见情况，以确保您建立多个 LRBA（如果适用的话）。

如果您对所提供的信息有任何疑问，请随时联系我们团队中合格且经验丰富的 SMSF 专家会计师。

重要信息

该信息是一般性的，不考虑您的个人情况。您应该考虑该信息是否适合您的需要，并在适当的情况下寻求专业建议。尽管已尽一切努力核实上述信息的准确性，但我们不承担任何责任（法律不能排除的任何责任除外），任何错误、不准确或遗漏任何人因依赖本网站所载信息而直接或间接遭受的任何损失或损害。