澳洲房价何时可以抄底？

随着利率持续上升，澳洲房产拍卖数量比去年下滑 40% 以上，价格从创纪录的高位回落，全国的住宅房地产市场正处于危险之中。

经济学家预测，利率可能在明年第一季度达到顶峰，并在 8 月开始下降，这将是房地产市场正在企稳的信号。

一些地区已经出现了两位数的亏损，但另一些地区仍在继续吸引那些希望充分利用竞争减少和价格下跌来讨价还价的买家。

精明的买家正饶有兴趣地注视着房价将上涨多远，并准备在房地产价格开始触底时出击。

房价跌了多少？

CoreLogic 表示，自 1 月至 7 月的市场高峰以来，澳大利亚各地的房价已经下跌了 6%，首府城市的综合房价下跌了 6.5%，偏远城市下跌了近 5%。

领先的经济学家预测，房地产价格最终将下跌 15% 至 20% 以上。

根据 CoreLogic 的数据，悉尼的房地产价格下跌了约 10%，即中位价房屋的价格约为 118,000 澳元，自 1 月份 COVID-19 低谷到周期性高峰以来，其涨幅不到一半。

CoreLogic 的分析显示，墨尔本的房地产价格在 2 月份达到顶峰，下跌了约 6%，即 52,000 澳元，这还不到同期涨幅的一半。

布里斯班在 6 月达到顶峰，也下跌了 6%，即 48,000 澳元。

据买家代理称，自 7 月以来，大阿德莱德地区房价下跌 0.6%，即略高于 4000 澳元，需求依然强劲。在 8 月和 7 月达到峰值后，达尔文和珀斯的跌幅不到 1%。

在主要首府以外的地区，价格在年中左右达到顶峰，下跌幅度从新州其他地区的 6% 到南澳大利亚其他地区的零。

到目前为止，加息的影响是什么？

自 5 月以来，澳洲联储每月都提高现金利率，从 0.1% 提高到了 2.85%。

CBA 澳大利亚经济负责人 Gareth Aird 表示，RBA 的快速紧缩周期是房价下跌的核心。他补充道："借贷能力大大降低。就背景而言，RBA已经实施的 275 个基点的加息已将借贷能力降低了约 20%。"

根据监测利率和费用的 RateCity 的数据，如果一名自住业主在还款期限为 25 年的 100 万澳元本息贷款中，按照四大银行的平均浮动利率还款，那么在利率上调之后，今年将支付约 36,000 澳元，或额外支付 11,500 澳元。

如果现金利率如Westpac预测的那样升至 3.85%，明年的总付款将约为 58,000 澳元，增加近 34,000 澳元。

RateCity 表示，作为借贷能力受限的一个例子，一个有两个孩子且税前总收入为 200,000 澳元的家庭将能够借入 110 万澳元，比 RBA 现金利率上升前减少约 294,000 澳元。

到明年 5 月，如果现金利率上升到 3.85%，这个家庭的借款将下降到约 102 万澳元，比现金利率开始上升之前减少约 394,000 澳元。

政府分析显示，9 月份房屋贷款的价值下降了 8% 以上，而经济学家的预期是 3%。

利率还会上涨多少？

四大银行的经济学家认为，在上周二加息 25 个基点至 2.85% 之后，RBA将继续加息。

Westpac和澳新银行都认为明年 5 月将达到 3.85% 的峰值。CBA 预测峰值为 3.1%，NAB 为 3.6%。

到 2023 年底的主要住房市场触发因素

如图所示，经济学家的共识预测是RBA将在 2 月份最后一次加息，至 3.35%。

NAB 首席经济学家 Alan Oster 预计下个月还会再上调 25 个基点，他说："近几个月来，通货膨胀继续升级，劳动力市场仍然非常紧张，消费保持好于预期。"

CBA 的 Aird 也预计下个月还会再上涨 25 个基点，他补充说："加息需要时间来影响家庭借款人的现金流和支出。使用固定利率房贷的借款人比平时多得多，这削弱了加息的最初影响。"

Westpac首席经济学家 Bill Evans 表示："如果央行的通胀目标为 2-3%，并在接下来的一年中接受 4.75% 的通胀率，那么这可能会为企业和员工植入通胀心理，使其更加难以避免更长时间的高通胀。"

楼市何时触底？

投资银行摩根大通首席经济学家 Ben Jarman 认为，到明年年中将企稳，目前市场下跌约 5%。

Jarman 补充说："在一个提前加息的徒步周期中，对房价的大部分影响应该很早就发生了，而不是一个特别漫长的事情。"

CoreLogic 的研究主管 Tim Lawless 表示："在房价达到上限之前，我们预计房价不会稳定下来。峰值的时间是高度不确定的，但可能最早在今年年底或到明年第一季度。"

Lawless 说，表明市场正在企稳的因素包括房屋价值指数连续几个月没有下降、销售时间缩短、折扣减少和拍卖清盘率增加。

AMP 的 Oliver 预计价格将自上而下下跌 15% 至 20%，他表示，"明年下跌速度可能会再次加速的高风险"。

"未来还会有更多的加息，在 40% 的固定利率房贷家庭中，有三分之二的房贷利率将在明年年底前从 2% 左右重置到 5% 或 6% 左右年，导致房贷压力急剧上升。"

此外，他指出明年经济状况将恶化，因为全球增长疲软和加息导致当地增长放缓和失业率上升。他补充说："这种组合将导致购房者需求进一步减弱，并可能导致供应增加，因为一些财务压力大的房主被迫出售。"

Oliver 表示，价格回升可能需要利率开始下降，这发生在 2012 年和 2019 年开始的最后两个复苏周期中。

家庭还能承受多少？

Aird 说："到目前为止，通过紧缩周期，消费者的恢复力应该不会太令人惊讶。"他补充说，在 COVID-19 封锁两年后，许多家庭已经积累了大量储蓄，并且存在大量被压抑的需求。

NAB 的 Oster 表示，消费继续保持好于预期。

但明年即将到期的固定利率房贷潮将抑制家庭需求。

例如，AMP 的分析显示，自 2020 年以来，处于严重财务压力下的工人数量增加了一倍，另有 200 万人处于中等压力之下。五分之一的收入在 100,000 澳元及以上的工人也承受着财务压力。

他补充说，澳大利亚的债务水平已经飙升。"在 1990 年，平均每 100 澳元的家庭税后收入，平均有 69 澳元的家庭债务。今天，每 100 澳元的税后收入，就有 187 澳元的债务。"

Oliver 表示："加息可能还没有对支出造成太大影响，但会在未来几个月一直持续到明年。支出开始放缓只是时间问题。"

未来两年会降息吗？

CBA 预计明年 8 月和 11 月将两次降息 25 个基点；Westpac表示，2024 年将有四次降息 25 个基点；澳新银行预计 2024 年将两次降息 25 个基点。

NAB 预计现金利率将在明年 3 月达到 3.6% 的峰值，然后到 2024 年年中降至 2.85%。

AMP 认为，RBA将在明年年底或 2024 年初开始降息。