将 SMSF 投资于海外房产时的 6 个注意事项

近年来，随着澳大利亚房地产价格的飙升，越来越多的自我管理养老金 (SMSF) 投资者将海外房产视为更具吸引力的投资选择。虽然没有什么可以阻止 SMSF 受托人将国际房产添加到他们的投资组合中，但需要考虑实用性、物流和持续合规。

与任何投资一样，需要谨慎平衡风险和回报，尤其是与国际投资相关的任何潜在陷阱。所以，如果你打算拥有一个海外的 pied-Ã -terre，这里是你需要考虑的。

检查信托契约

当 SMSF 受托人考虑任何投资时，必须检查允许国际投资的信托契约，以及 SMSF 投资策略允许投资海外房产。一般来说，大多数契约确实允许购买国际房产，但检查一下总是值得的。

作为一般经验法则，适用于在 SMSF 中拥有澳大利亚房产的严格规定也适用于海外房产。例如，如果您已经在海外拥有住宅房产，即使它以市场价格出售，也不能转移到您的 SMSF。

商业地产的规则略有不同。受托人或任何关联方可以租赁 SMSF 持有的商业场所。

检查其他费用

产权契据因国家/地区而异，您最不希望看到的是购买国际房产并发现产权附加了现有费用。在做出任何决定之前，请花点时间熟悉一下海外国家的产权是如何保存的。由于所有 SMSF 都需要进行年度审计，因此请务必验证所有信息，以便在需要进行会计核算时将其传递给您的会计师和审计师。

遵守法律

为了解决这个问题，希望购买国际房产的澳大利亚 SMSF 可能需要在国外设立一家有限责任公司（LLC）并以其名义开设一个银行账户。然后，有限责任公司可以购买海外房产，而 SMSF 可以投资有限责任公司的股份。由于每个国家/地区都有自己的税收规定，因此请注意，您在国外设立的公司可能也需要成为该司法管辖区的纳税人。在这种情况下，如果存在双重征税协议，任何已支付的税款都可以在澳大利亚退还。

"内部资产"测试

如果有限责任公司投资于国际房产，SMSF 持有的投资实际上是有限责任公司的股份，而不是直接的房产。如果有限责任公司的银行账户用于收取租金和支付费用，并且未被确定为"授权的存款机构"，那么 APRA 将把有限责任公司视为"内部资产"。

寻找一家符合澳大利亚条件的外国银行对于寻求国际投资的 SMSF 来说可能具有挑战性。

考虑额外成本

没有办法绕过 SMSF 的审计账户，这一切都是有代价的。希望进行国际投资的受托人应考虑任何额外费用，例如当地税收、关税，并可能聘请当地会计师来帮助报告。

回到澳大利亚，SMSF 的审计员需要确保国际投资的各个方面都符合澳大利亚养老金法律。这可能涉及额外的检查、管理和收费。

寻找资金

如今，为 SMSF 购买澳大利亚投资房产寻找资金涉及很多麻烦和喧嚣，但在国际上要困难得多。依靠融资进行国际投资的 SMSF 可能希望在签订任何具有法律约束力的购买外国房产的合同之前获得可靠的预先批准。

重要的是要记住，SMSF 是澳大利亚独有的，海外银行不太可能了解其结构并为购买外国房产提供贷款。鉴于所涉及的高风险和额外成本，进行研究并仔细考虑国际投资是否是您的 SMSF 的正确策略总是值得的。

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