工业用地、二级资产价值将崩溃格雷格-古德曼

嘉民集团CEO格雷格-嘉民警告说，工业用地的价值正在回到大流行前的水平，而二级资产的价值也将暴跌，因为该物流巨头重新确认了其全年的盈利指导。

然而，嘉民的第一季度交易更新令投资者失望，他们可能期待着早日升级。尽管嘉民公司报告说租金飙升，本季度完成的19亿元新仓库的出租率达到100%，但该公司的证券在周三还是下跌了3%–本日历年已经损失了超过三分之一的价值。

古德曼先生在发布第一季度最新情况后对分析师说，该集团在一些场地购买机会上被出价，而且幅度很大。

“在过去的12个月里，在土地价格方面出现了愚蠢的情况。我们已经错过了30％至40％，在某些情况下，100％[我们正在竞标的土地]，”他说。

“但我们从来没有玩过这种游戏。我们不是坐在工地上疯狂地出钱。”

在过去的一年里，该国一些地区的工业用地价值几乎翻了一番，根据Knight Frank的报告，悉尼的工业用地价值上升了84%，世界各地也出现了类似的激增。

虽然这种激增在很大程度上是由划定的土地稀缺和租金上涨所推动的，但古德曼先生说，考虑到资本成本的上升及其对回报的影响，所支付的价格并没有增加。

“我们的做法是有分寸和有纪律的。他后来告诉AFR，”我们只在有意义的利润率上购买。

古德曼先生还警告说，没有实现租金增长的二级资产的资本化率将 “急剧下降”，这意味着随着投资者变得更加挑剔，价值将急剧下降。

“古德曼先生说：”以4.5%的资本利率购买的二级资产，没有[收入]增长，就不应该以4.5%的价格估值。

他补充说，任何脑子里只有3%回报率的人都是 “在错误的游戏中”。

“这都是关于[租金]增长和现金流”。

“他说：”位于良好地段、具有良好现金流的建筑，主要显示出估值的提高。

他补充说，在4.25%至4.5%的资本利率下，年增长率达到5%的优质资产 “有合理的意义”。嘉民的总投资组合的加权平均资本率为4.1%，但其新开发的资产的回报率要高得多。

在第一季度，嘉民19亿元的项目完成后，在100%的出租率水平上实现了8.8%的收益率，而在其整个138亿元的项目中，开发成本的回报率为6.4%。

尽管有强劲的更新和重申本财政年度每股收益（EPS）增长11%的指导，嘉民证券在周三下跌54分或3%，收于17.11元。

这种下跌的部分原因可能是市场预期嘉民会在第一季度提升盈利，就像上一财年那样（两次盈利提升之一）。

Jefferies的分析师Sholto Maconochie表示，他预计嘉民公司将在半年后将其盈利指引提升至15%以上的每股收益增长。

自2021年底达到27元以上的峰值以来，嘉德曼证券的价值已经下降了37%，嘉德曼先生说，这种下降是由世界各地的利率上升驱动的，与全球同行的情况并不脱节。

“我们的工作是赚钱，并确保它是[真正的]现金，而不是幻想的土地，”他说。