投资者在哪里可以获得8个百分点的房产回报?

投资者想要保护他们的现金不受市场波动的影响,但仍能获得丰厚的回报,他们正在寻找商业地产(CRE)债务。

CRE债务向借款人提供贷款,以购买或开发商业地产,可提供5-8%的回报。

这种资产类别在欧洲和美国已经很成熟,在澳大利亚也在不断增长,因为银行为满足监管机构的流动性要求而减少商业地产贷款组合。非银行贷款机构正在介入,以填补这一空白,为零售投资者打开了机会。

澳洲房产

贷款一般用于收购开发用地,为建设提供资金,或让开发商在出售房产前持有一段时间,并以房地产本身为抵押。它们也可用于传统的商业投资,例如西悉尼的仓库或墨尔本的办公室。

与股权投资不同,这些贷款提供资本保护,并有一个健康的股权缓冲,通常是30%或更多,这在出现重大问题或经济急剧放缓时提供了很大的回旋空间。

大多数贷款都是第一房贷–也就是说,在违约的情况下,他们可以优先收回房产–但是一些回报率为8%的贷款与夹层债务混合在一起,在违约后排名较低。与银行利率和商业地产本身的收益率相比,这些收益率很有吸引力–办公和工业地产的收益率约为4-5%。

对于成熟的投资者和一些拥有10万至50万元资金的爸爸妈妈投资者来说,CRE债务正成为一个越来越有吸引力的选择。非银行贷款机构的贷款总额约为350亿元。

虽然有可能投资于单一贷款,但大多数投资者将资金投入到有贷款分布的非上市基金,这有助于降低风险。

La Trobe Financial、MaxCap、CVS Lane、Pallas Capital和Qualitas等公司向投资者提供商业房地产债务基金,而Merricks Capital则提供有农业地产贷款的基金。

例如,Qualitas有一系列的房地产债务基金,包括Qualitas高级债务基金和Qualitas建筑债务基金,其贷款以即将或已经开工的土地或房地产资产为抵押。

尽管收益率很吸引人,但CRE债务也有缺点。

资本保值是以资本增长为代价的,所以投资者在贷款期间不能分享任何房产价格的升值。

还值得注意的是,一些贷款机构提供比银行更慷慨的贷款与估值比率,以及更少条件的贷款,如较少或没有预售的发展。这些都增加了收益,但也增加了风险。

投资者的钱也被锁定在贷款期限内,通常是一年、两年或三年,有时甚至多达四年。然而,对于那些想要停放现金以避免全球市场波动并仍然获得良好回报率的人来说,这可能是一个有吸引力的选择。

这些投资的违约风险很低,但如果经济放缓,失业率上升,违约风险就会上升。

除了股权缓冲,投资者还可以通过向发行人询问一些问题来获得对其投资安全的进一步安慰。

他们应该让自己了解支持贷款的基础资产,如果他们对资产类别或地理环境没有坚实的了解,就应该得到建议。

另一个问题是基金经理的经验和业绩,他们以前的基金有多少人违约,以及他们是否有长期回报的历史。

最后,还有贷款本身的结构,是否有足够的股权来保护投资者,以及借款人是否提供了个人担保,如他们的住房。

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