值得购买的下跌型房地产投资信托基金

今年的糟糕表现往往可以成为明年的投资明星。房地产投资信托基金(REITs)是1月份以来表现第二差的行业,仅次于科技行业。

Atlas基金管理公司的首席投资官Hugh Dive说,房地产投资信托基金的抛售有两个原因。

首先,整个行业已经被降低了评级。1月份,房地产投资信托基金指数的市盈率为21倍,现在已降至14.9倍。

澳洲房产

其次,利率在十年来首次上升,自今年年初以来,10年期债券利率上升了约150%。房地产投资信托基金被认为是对利率敏感的行业。

Dexus资产管理公司房地产证券主管Pete Morrissey强调,资产负债率较高的房地产投资信托基金、激进的上限利率和较低的利率对冲水平受到的影响最大,还有那些有基金管理业务为其盈利做出贡献的公司。

较高的利率对房地产投资信托基金部门来说是负面的,因为它们增加了用于评估拥有财产的预期现金流的贴现率(指cap rate),降低了资产价值。更高的利率也会增加房地产投资信托基金的利息成本–因此,如果租金不能跟上利息成本,收入分配就会下降。

资本率是一种帮助评估房地产投资的措施,资本率越高,房产价值就越低。所以资本率越高,对投资者越有利。

每个房地产信托基金都使用自己的资本率来确定其估值。对两个工业信托基金–Centuria Industrial REIT(CIP)和Dexus Industria REIT(DXI)的比较显示,CIP使用4.19%的资本率,而DXI使用5.04%的更为保守的资本率来确定估值。这意味着投资者需要考虑各个信托基金的优点,因为不是所有的房地产信托基金都是一样的。

Dive认为,虽然cap rate会扩大,但在实物市场上仍有工业和办公物业的交易在4%的范围内结算,超市的交易在5%的范围内结算,所以资产向下重估的压力并不强烈。

Dive表示,8月和9月房地产投资信托基金的广泛抛售导致大多数信托基金下跌17%,几乎没有考虑到相关租户、租赁升级、债务成本或债务结构的差异。

莫里斯认为有理由感到乐观,并指出许多房地产投资信托基金的交易价格比其2022年6月的有形资产净值折价30%以上。他说,市场的反应为投资者提供了一个机会,使他们能够以大幅折扣的价值投资于房地产投资信托基金,同时获得平均约6%的收入收益。

莫里西更喜欢资产负债表强劲、对冲债务超过平均水平的房地产投资信托基金,以保护其利息成本。鉴于通胀率上升,他还喜欢那些提供与通胀挂钩的盈利增长的房地产投资信托基金。莫里斯喜欢非全权委托的超市零售房地产投资信托基金,因为它们的盈利可预测性、租户契约质量和较长的租赁期。

超市业主Shopping Centres Australasia的平均债务期限为5.5年,80%的租金与CPI挂钩,进行了对冲。它将经历食品通胀对营业额租金的冲击,随着抵押贷款支付的增加,有预算意识的消费者可能会限制去餐馆,而选择在家里做饭。

除了非自由裁量的零售业,Dive也喜欢工业、教育和医疗行业。

莫里西对写字楼行业仍持谨慎态度,因为在家工作造成了高度的不确定性。他说,办公室房地产投资信托基金是一些最便宜的,并补充说,许多企业仍然需要高质量的建筑,因为文化只能在办公室建立。

Dive正在限制对有房地产开发收益的房地产投资信托基金的投资,因为它们的收益不稳定。他还对全权委托的零售房地产投资信托基金持谨慎态度。

总的来说,房地产投资信托行业在2022年应对利率上升的能力要比2007年好得多,当时许多信托公司利用短期批发市场为其债务融资。平均而言,房地产投资信托行业的资产负债率约为20%,债务期限为5.1年。

尽管一些房地产投资信托基金可能会在经济放缓和债务成本增加的情况下挣扎,但其他信托基金可能会经历经济条件变化带来的最小甚至是积极的影响,从而获得稳定和增长的收入流。

免责声明:作者拥有澳大利西亚购物中心和Dexus Industria REIT的股份。

Arrivau原创发布,小助手微信:Arrivau | 电话:1800 717 520 | 提个问题