为什么国家住房协议的启动出现混乱令人担忧？

财长Jim Chalmers和住房部长Julie Collins有一些解释要做。

他们与各州、地方政府和行业在过去六周内拼凑起来的国家住房协议受到广泛欢迎，社区住房领导人Michele Adair认为，这是一个 “游戏规则的改变者”。

但是，该协议的推出所产生的混乱令人担忧，对绿党领导人亚当-班德来说，该协议是 “一座纸牌屋”。

让我们先来看看五年内100万套 “位置良好 “的住宅这一标题数字。对于该协议，这是一个 “初步的、有抱负的目标”。

这并不是对100万套 “可负担 “住房的承诺。由市场提供的这些新住宅中，有许多将是相当难以负担的。

养老基金也没有承诺任何资金。该协议说，机构将只增加对经济适用房的投资，”如果这样做符合投资者或成员的最佳财务利益”。

政府也不应该对新住宅的能源效率感到过多的忧虑，因为大多数住宅将按照国家建筑规范的新七星级要求建造，这也是应该的。

而100万套新房，或每年20万套，也不过是房地产业在好年景下提供的数量。

当然，任何对供应的关注都是值得欢迎的，尤其是在净移民的新目标下。随着澳大利亚地方政府协会的加入，现在加州和加拿大部分地区发生的一揽子提高土地利用率的情况是不可能的。

一些定义会有所帮助。负担得起的租赁住房是指以市场价的70-80%的价格租给护士和教师等低薪的基本工人，而社会住房是为那些无法接近市场租金的人提供的。

两者都是迫切需要的。克里斯-莱普托斯去年提交的《国家住房金融和投资公司法》审查报告估计，到2041年，国家将需要投资2900亿元用于社会和经济适用房。

阿尔巴内斯政府的初步承诺只是其中的一小部分。通过资助市场租金和可负担租金之间的差距，它将帮助创建20,000个社会租金和20,000个可负担租金，预计各州还将提供10,000套住房。

正如莱普托斯所做的那样，该协议承认，仅靠政府是无法满足国家对可负担得起的社会住房的需求的。需要一个与私营部门（包括养老基金）合作的框架。

重要的是，该协议包括阿尔巴内斯政府承诺委托尚未成立的国家住房供应和可负担性委员会 “审查住房方面的机构投资、融资和创新的障碍”，并特别提到不断增长的建筑-租赁部门。

这些障碍包括消费税、土地税，以及对外国投资者征收的预扣税，该税种对一般建房出租的房产来说要比传统商业投资高得多。

协议中缺乏对社会和可负担住房的明确承诺是许多人的担忧。事实上，社会住房只被提及一次。

“阿代尔警告说：”除非这些新的供应有20%是作为混合保有权、社会和可负担的租赁住房，否则市场将继续让我们失望，危机将加深。

另一个风险是，在政府解决市场租金和可负担租金之间的补差–所谓的 “可用性支付”–和其他 “创新融资技术 “时，大型机构投资者将项目搁置。

然而，已经有15亿元的住房承诺，包括一个基本的工人住房计划的Aware Super公司欢迎该协议，认为它标志着 “一个合作和协作的新时代”，以解决国家的住房供应危机。

“Aware的CEO迪安-斯图尔特（Deanne Stewart）说：”我们的成员现在告诉我们，搬迁后租金价格的跳升正在将护士、教师、警察和其他基本工人推向离他们工作地点更远的质量较差的住所。

“这种权衡是不可接受的，我们致力于与政府的举措（如2022年国家住房协议）一起发挥我们的作用，以解决国家住房供应问题。”

重要的是，该协议在时间上是为了刺激住房行业的发展，因为大流行病的激增正在消退。财政部预计，2022-23年和2023-24年的住房竣工量将下降到18万套，澳大利亚建筑大师认为2023-24年的数字为16万套。

“我们正在处理劳动力短缺的问题，我们正在处理大量的材料成本，并与建筑业的许多法规变化作斗争，”MBACEODenita Wawn告诉天空新闻。

除了建筑业的产能，随着抵押贷款利率的跳升，购房者的兴趣也在下降–Stockland在9月份的销售量还不到2021年的一半–而银行对开发商的贷款也在蒸发。

奇怪的是，该协议并不包括银行，尽管它们是财政部长的投资者圆桌会议的一部分。

该协议也不包括那些容纳了澳大利亚绝大多数租户的父亲和母亲的投资者，昆州财政部指出，他们的退出造成了目前的危机。

如果10%的爸爸妈妈投资者购买了新的出租房，住房数量将猛增20万套，远远超过目前的设想。也许阿尔巴内斯政府认为，负资产负债率和资本利得税的折扣，应该是足够的激励。

澳大利亚住房和城市研究所也许考虑到了过去住房计划的问题，确实对未来的挑战提出了警告。

“AHURI指出：”有真正的风险需要驾驭，有许多政策、监管和项目设计的决定需要完成，以确保我们在正确的地方建造正确类型的住房，以改变我们国家迫切需要的情况。

财产委员会CEO肯-莫里森称该协议是 “未来的起点”，并欢迎 “大胆的雄心和合作的方式”，同时指出需要进一步的工作。

Adair说：”该协议承诺进行合作性的、长期的、系统性的改革，而这正是解决可负担得起的租赁住房危机所迫切需要的。更多的细节将随后公布，但我们从财政部长那里知道的情况是令人鼓舞的”。

SGCH的CEO和社区住房部门的另一位领导人Scott Langford称该协议是 “建立一个更好的住房系统的基石”。

“他说：”阿尔巴内斯政府抓住时机，在住房问题上提供国家领导，值得称赞。