从 “改变游戏规则 “到 “骗局”工党预算中的住房措施的花边和砖头

房地产专家和学者们对工党第一份预算中的住房措施，包括100万套新房的承诺，献上了鲜花和掌声。财长Jim Chalmers概述了一个改善负担能力的计划，其中包括为以前宣布的一系列短期支持和长期改革提供资金。鉴于工党在选举中对住房的重视，周二的预算几乎没有什么惊喜–但查尔默斯博士有一个重大的消息，那就是住房协议。

“这个协议的雄心很大，也很大胆–从2024年起的五年内，希望建造100万套新的、位置良好的住房，”查尔默斯博士说。但目前该行业面临的供应链问题、劳动力短缺和成本激增等挑战意味着该计划在18个月内不会开始。对《住房协议》最热情的支持之一来自于 “大家的家”，这是一个游说无家可归和负担能力的真正解决方案的全国性运动。该机构的全国发言人Kate Colvin将其描述为 “解决澳大利亚租赁危机的里程碑式的一步”。她说：”将各州和联邦政府与地方政府和养老基金结合起来，释放出巨大的潜力。”通过政府和行业之间的伙伴关系，社会和可负担住房供应持续增长的潜力，”成为澳大利亚人打破租金飙升、高通货膨胀和住房负担不起的恶性循环所需要的突破”。澳大利亚城市发展研究所主席Max Shifman说，政府的住房战略 “很有可能比以前更进一步”。”如果没有州、地区和地方政府的合作，该计划将不可能实现，因为许多重要的促进供应的改革，如简化规划系统，需要他们的投入和支持，”Shifman先生说。”同样，如果没有私人开发和投资，我们根本无法缩小负担能力和住房差距。”养老金行业对《住房协议》持压倒性的积极态度，澳大利亚工业超级协会说，它 “最终可以释放可负担得起的社会住房作为一种资产类别”。”投资可负担得起的住房是这样一个问题，养老基金成员的财务利益和解决紧迫的经济和社会需求都可以实现，”该机构的CEOBernie Dean说，Cbus老板Justin Arter说该基金长期倡导增加投资者参与开发社会和可负担住房。”他将《住房协议》描述为 “有远见的 “和 “一个巨大的飞跃”。澳大利亚房地产协会主席海登-格罗夫斯（Hayden Groves）庆祝住房成为预算中的前沿和中心，但表示它对那些与日益恶化的住房负担能力作斗争的人来说缺乏直接的救济。”格罗夫斯先生说：”住房供应的限制，包括供应链压力造成的新建筑的积压，都意味着购房者和租房者的负担能力压力可能会继续存在，”自5月以来，50万澳元抵押贷款的还款额每月增加近700澳元，家庭储蓄预计将下滑到大流行前的水平。”预算中的措施，”虽然是必要的，也是值得欢迎的，但对许多澳大利亚人的住房和租房负担和供应困境没有直接影响”.PropTrack经济学家Anne Flaherty欢迎对住房供应的关注，这一点经常被忽视。

Flaherty女士说：”以前，我们看到了很多支持购房者的举措，例如首次置业者，但往往缺少的是解决住房供应不足的问题。””另一方面，我们现在住房短缺，我们要到2024年以后才开始看到这些新房子的建立，这表明我们在短期和中期内仍将面临问题。”代表低收入家庭的最高机构National Shelter的CEOEmma Greenhalgh说，现在有近100万澳大利亚人正在经历住房压力。”看到联邦政府发挥领导作用，召集关键的资金和交付伙伴来解决澳大利亚已经持续太久的住房危机，这令人振奋。然而，政府必须确保将交付的100万套住房将帮助那些最低收入者和住房困难者。格罗夫斯说：”如果做得好，这可以给澳大利亚的住房存量注入它所急需的一代人的力量，就像1970年代的政策方案一样。

“当然，魔鬼在细节中，还需要更多的细节–特别是在为养老基金和建筑出租开发商提供机会，而不是为澳大利亚的母亲和父亲投资者提供机会的意图方面。”专业服务公司RSM澳大利亚公司的房地产和建筑全国领导人亚当-克劳利说，看到各级政府和私营行业之间的合作是 “一个值得欢迎的变化”。”需要采取多管齐下的方法，在位置良好的地区释放更多的土地用于开发，并鼓励更多的私人投资，特别是来自我们资本雄厚的养老机构，在这个行业，”先生。但是，虽然《住房协议》中100万套新住房的目标是 “引人注目的”，但他同意，”魔鬼将在细节中出现”。莫里森先生说：”实现政府的目标将需要比[预算]中宣布的更具体的行动，我们期待着与政府合作，采取切实可行的措施来促进供应，”他欢迎通过政府即将成立的住房供应和可负担性委员会的审查，努力消除机构投资住房的障碍，包括蓬勃发展的建筑-租赁部门。”如果我们真的想提供更多的住房选择和负担得起的选择，重要的是我们要有公平的税收设置，以鼓励对所有类型的住房进行投资。”目前，围绕建设-租赁住房的现行税收设置是投资的障碍，正如生产力委员会上个月指出的那样，公平的竞争环境将带来更多的在线租赁股票。他说：”建房出租有可能提供一个巨大的住宅管道，提供长期和安全的住宅。”澳大利亚房地产投资专业人士协会主席Nicola McDougall说，五年内新建100万套住宅的头条目标 “值得称赞”。”McDougall女士说：”必须指出的是，联邦政府的计划只包括它自己的承诺，即在全国范围内实际建造4万套社会和经济适用房–与需要的东西相比，这只是沧海一粟。

其他96万套住宅在目前阶段只是一个目标，《住房协议》希望合作能促使它们的建造。绿党住房和无家可归问题发言人Max Chandler-Mather将政府承诺的100万套新住房描述为 “完全的骗局”。”在过去五年中，私营部门只建造了不到100万套住房，所以工党宣布根据他们的计划，私营部门将在2024年起的五年中建造100万套住房，这完全是个笑话。”这些房屋无论如何都会被建造。泰勒先生说：”没有可信的计划来处理通货膨胀的根源，也没有帮助家庭处理眼前的生活成本压力。”新的《住房协议》有可能有意义地解决住房供应问题，这个问题几十年来一直支撑着负担能力的困境，根据Master Builders的预测，未来几年的新建筑开工率将下降，需要迅速采取行动，该集团CEODenita Wawn说。她补充说：”我们的预测表明，在2026年之前不会超过这个门槛。”《住房协议》应该解决建筑和施工行业面临的减缓新房供应的障碍，”这包括土地所有权、开发和建筑申请、入住证书的审批长期拖延，适当地点的土地短缺，开发商收费高，以及规划法不灵活。”任何改善租赁供应的计划都必须包括所有利益相关者–包括提供大多数住宅的私人 “爸爸妈妈 “投资者，麦克杜格尔女士说。

McDougall说。”这是因为16.7%的人在过去两年中至少出售了一套住宅，这可能会使全国的租赁存量供应减少近27万套或10%。”PIPA的最新情绪调查发现，19%的房地产投资者正在考虑出售，这相当于又有20万套租赁物业消失。

“引人注目的是，投资者可能在未来一年中出售其物业的前四个原因中，有三个是因为他们觉得他们已经失去了对其资产的控制。”专家说，虽然新州已经开始向更公平的土地税模式过渡，但变化将是缓慢的–如果没有联邦的支持，广泛的改革不会发生。Groves先生说，新的住房协议应该包括废除印花税的计划，因为它不仅影响第一居所的买家，而且使缩小规模没有吸引力，从而减少住房供应。”他说：”这是一个失去的机会，可以一劳永逸地处理印花税这个邪恶的问题，但国家协议中完全没有提到这个问题，令人失望。格林哈尔女士说，社区中最脆弱的人，正在与不断上涨的租金和不断恶化的生活成本压力作斗争，他们已经错过了。”因此，令人失望的是，在我们知道现在住房负担不起的情况下，没有对联邦租金援助或收入支持付款进行审查或增加。”解决住房供应问题是方程式的一个关键部分，但为低收入家庭提供更多的钱，使他们能够支付租金，将对他们的住房机会产生重大影响，并最终影响他们的健康和福祉。

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