为什么养老基金将为社会住房提供动力

在财长Jim Chalmers呼吁养老基金将更多的退休储蓄用于住房的两个月后,该国最大的行业基金之一正在创建拉动机构资本的蓝图。

昆州政府与价值2300亿澳元的澳大利亚退休信托基金、昆州投资公司和布里斯班住房公司合作,正在使用的社会住房资助模式是阿尔巴内斯政府100亿澳元的澳大利亚住房未来基金的良好基准。

该项目最初的目标是在2024年之前建造600套住宅,将有一个复杂的资本组合,包括由昆州政府20亿元的住房投资基金提供的股权,澳大利亚银行的优先债务,以及由QIC管理并出售给ART的次级债务。

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严格的保密协议阻止了任何参与者讨论收益问题,但业内人士认为,次级债的发行价格将比90天银行票据互换利率高出300至400个基点。

将社会住房包装成适合养老基金的固定利息投资的关键问题是缩小住户支付的折扣租金和产生商业收益所需的租金之间的差距。

在这种情况下,昆士兰人将争取到联邦租金援助计划的支持,以补贴租金回报,并支付用于资助住宅建设的债务利息。

昆士兰财长卡梅伦-迪克在2020年创建了住房投资基金,为社会住房锁定了股权资本。该基金开始时有10亿澳元的捐款,上周又增加了捐款,使该基金达到20亿澳元。

这20亿澳元是一个永久性的资本基础。每年高达1.3亿澳元的投资回报将用于支持在2027年6月30日之前在昆士兰各地增加5600个新的社会和经济适用房开工的目标。

ART的可持续投资主管Nicole Bradford说,该养老基金对约1.5亿元次级债的投资将有助于 “为我们的社区和社会解决问题,同时不影响我们对会员的信托责任”。

她说,除了支持昆士兰更多的可负担住房外,这也将使ART的200万会员获得最大的真实、长期的投资回报。

QIC全球房地产战略总监Ryan Murphy说,这个社会住房项目的魅力在于它汇集了州政府和联邦政府机构以及养老基金储蓄和主要银行。

他说,融资结构的一个重要部分来自国家住房基础设施设施,该设施成立于2018年,部分是为了向社区住房组织筹集私人低成本债务融资。

NHIF由联邦政府为其债券提供担保,在2019年做了第一次3.15亿元的债券发行,现在已经向社区住房组织发行了超过25亿元的融资。

根据澳大利亚住房和城市研究所本月发布的一份关于社会和经济适用房的报告,参与社区住房组织获得NHIF债券的利息总储蓄预计将超过4.2亿元。

报告称,社会和经济适用房越来越多地由政府、社区和市场卖家共同出资、开发和管理,这反映了整个住房系统的 “混合性”。

报告说:”为了满足到2036年的预测需求,每年需要新建36,000套社会和经济适用房,显然,住房系统的这种’混合性’和跨部门的伙伴关系是必不可少的–没有一个部门可以单独解决这一需求,”。

社会住房协调机构PowerHousing Australia的CEONicholas Proud说,澳大利亚的社会住房和经济适用房的融资正在获得势头,并吸引了海外投资者的关注。

Proud说,他于9月底和10月初在纽约和多伦多与摩根斯坦利、养老金房地产协会、亚马逊、纽约联邦储备银行、联合国和加拿大住房部长举行了会议。

Proud说,这些都是美国最大的、长期从事社会和经济适用房的投资者,他们 “对这里的投资虎视眈眈”。

“他说:”我们正危险地接近复制美国的社会和经济适用房投资管道,这将取决于联邦政府的澳大利亚住房未来基金。

Proud说,Mike Mantle是摩根斯坦利的高级顾问,也是美国社会住房投资的先驱之一,他将于今年晚些时候在澳大利亚停留4天。

曼托是美国银行社区发展银行的创始总裁和CEO,在过去30年里,他一直致力于帮助美国人获得可负担得起的住房。

AHURI报告说,在美国,由于低收入住房税收抵免计划,私人投资者已经资助了100多万套可负担得起的租赁Unit,其中仅在2020年就有超过10万套新住宅。

Proud说,该计划自1986年以来一直在运作,现在每年供应多达10%的所有住宅房屋。

他说,其中值得注意的一点是,它可以防止经济衰退。这种投资水平一直持续到全球金融危机,它可以为澳大利亚的住房建设提供一个可靠的来源。

Proud指出,在澳大利亚,大约有一半到三分之二的租赁投资物业没有赚钱,因为成本高于租金收入。这表明适当包装的社会住房对机构具有潜在的吸引力。

他说,Albanese政府的澳大利亚住房未来基金可以像美国的LIHTC计划一样重要,提供永久的资金流,帮助经济适用房投资渡过经济衰退和冲击。

PowerHousing和Paxon Group在2019年发布的一份名为《为经济适用房创建全球资产类别》的报告显示,在住房领域,投资者可以将经济适用房开发作为一种长期、安全的社会基础设施投资工具进行投资。

今年早些时候,Conscious投资管理公司宣布与HousingFirst公司达成1.5亿元的交易,收购社会和经济适用房存量。

Lighthouse基础设施公司也同样宣布投资5900万元,与圣乔治社区住房公司合作建设关键工人住房。Proud说,这些交易为未来的经济适用房投资提供了指导,随着环境的成熟,将被复制。

墨菲说:”增加新的社会和经济适用房的供应,可以通过将私人投资与社区住房提供者合作和政府支持相结合的模式来实现。”

他说,在昆州政府的支持下,QIC和布里斯班住房公司之间的合作为昆州的社会和经济住房的融资、开发和运营提供了一个可扩展的模式。

“这也为机构资本和政府之间的合作提供了一个先例,可以在澳大利亚各地应用,以实现积极的住房成果,在有效的治理框架下获得适当的投资回报。

“作为房地产资产的长期拥有者和经营者,QIC有着良好的记录,并且在与BHC这样的社区住房提供者合作交付社会和经济适用房项目方面有着良好的定位。

“BHC在为昆士兰弱势人群提供商业上可行的住房方面的记录,是对QIC长期以来确保和管理机构投资能力的有力补充。”

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