商业地产可能下跌10个百分点瑞士信贷银行

瑞士信贷的美国和澳大利亚顶级房地产银行家表示，由于进展较慢的直接房地产市场的估值赶上了上市房地产股票的破坏，商业房地产的价值可能下降10%或更多。

迄今为止，澳大利亚的房地产投资信托基金在今年已经下跌了近30%，而其美国同行则进一步下滑。由于这些大幅下跌，许多房地产投资信托基金的交易价格与其有形资产净值相比出现了严重的折扣，这是今年全球利率开始上升所引发的抛售。

虽然上市市场很可能已经超额完成任务，但股票市场上的房地产证券化与直接市场上的房地产和投资组合中的房地产价格之间的脱节，促使人们担心商业地产的修正正在逼近。

瑞士信贷负责美国房地产投资信托基金的董事总经理Steffen Doyle表示同意，但他提醒说，任何修正的规模都不会与公开市场类似，他说，公开市场在许多情况下已经超卖了。

“我认为会有一次修正。他告诉AFR，”可能会有10%的调整。

“其他人正在谈论20%以上的修正。我认为这20%多可能是在二级或三级资产以及更艰难的资产类别中。”

澳大利亚非上市房地产在第二季度实现了4.3%的季度回报率，无视同期房地产投资信托基金股价下跌15.3%的不利因素，这凸显了估值上的对比。上周，养老基金投资经理ISPT报告称，其小型商场基金的年回报率高达17.5%，其180亿元的核心基金的回报率为11.4%。

Doyle先生警告说，商业地产所有者的一个关键风险是，随着利率的上升，他们的偿债契约比率会减弱，Blackstone的Chris Tynan上个月在AFR地产峰会上也提出了这一点。

Doyle先生认为，缓解这一风险的事实是，银行的资本状况比全球金融危机期间要好得多，而且更愿意 “修改和延长 “房地产融资，而不是对违反契约的行为进行强制执行，这反过来会引发折扣销售。

相反，全球房地产市场的交易已经明显暂停，包括澳大利亚，到第三季度末，全国的交易量达到219亿元，而去年是295.8亿元。

Doyle先生说：”我认为在今天的市场上，没有人是不需要卖的，”。

这位瑞士信贷银行家坚信房地产市场的周期性，随着通货膨胀得到控制，以及为控制通货膨胀所需的加息得到缓解，房地产市场的反弹可能会启动起来。

“我们将在这里进行另一次重置，这将导致另一个周期。他说：”我认为这将比人们想象的更快发生。

“我们可以看到股价的重估，远远领先于基本面的重估。一旦他们停止加息，一旦通胀得到控制，我认为市场将反弹。这可能最快是在明年第二季度。

“然后我们将进入另一个周期，而且，[对于]像我们这样的交易人，市场将重新开放。但从现在到那时，我们将经历一个价格探索期。”

Doyle先生说，在机构投资者持有的基金中，有大量的 “干粉”，他们坐在一旁等待着调整的结果。下一个挑战是确定反弹中的投资机会在哪里。

瑞士信贷投资银行董事总经理兼澳大利亚房地产主管拉胡尔-巴拉拉（Rahul Bharara）表示，在澳大利亚，一个可能会受到强烈追捧的行业–与高质量的办公楼和零售业一样–是不断扩大的替代性领域。替代品的范围包括从医疗保健房地产到土地租赁社区，甚至是学生宿舍。

快速增长的建筑租赁行业也可能最终出现在澳大利亚的上市市场上，就像它在其他公共市场上一样。然而，Bharara先生说，这可能需要一些时间，因为机构投资者会坚持他们的初始项目。

他说：”其中一些深层次的资本池可能不想让它们[BTR开发]离开，”。

“挑战将是：你能否真正创造出具有规模的东西，然后说服投资者把它带到上市市场。”