消除消费税的障碍，改善经济适用房的供应

澳大利亚PowerHousing公司与CoreLogic公司共同编写的2022年可负担住房报告指出，首都住宅的中位数价值在20年内上升了258%。在悉尼和墨尔本，大约20%的关键工人经历了住房压力，将关键工人推向城市边缘地区。

为了缓解住房压力，财长Jim Chalmers正在鼓励养老基金部署资本以支持新的住房投资。Chalmers博士与住房部长Julie Collins一起，将与养老基金和大型银行进行一系列圆桌讨论。此外，还将与各州、地方议会和建筑部门进行磋商。

在这些讨论中，有一个声音不应该被忽视，那就是社区住房提供者的声音。社区住房提供者是被认可的慈善机构，管理着澳大利亚大部分的社会和经济适用房。虽然社区住房提供者只是参与社会或经济适用房项目的一方，但影响社区住房提供者的成本或障碍通常会流向并影响其他各方（如国家、开发商或投资者）。

如果真的有改革的意愿，现在可以解决一些实际的税收问题。

首先，消费税法规定，”新的住宅房舍 “在出售时要缴纳消费税。但是，如果该房舍在出售前已经租赁了五年，则不适用消费税。

由于起草上的异常，这个 “五年规则 “并不适用于在热电联产公司拥有的土地上建造并出租给社会或经济适用房租户的房屋。这意味着消费税适用于在热电联产公司拥有的土地上建造的房屋的首次销售，尽管该房屋可能会被租赁，例如20年。

同样的问题同样适用于某些由慈善机构经营的NDIS住房和退休村。

澳大利亚的PowerHousing公司在去年5月向财政部提交的一份详细的书面材料中提出了这些问题。

第二，要想获得免消费税的优惠，社会和经济适用房的租金必须定在市场价值的75%以下。这是武断的，与各州和议会在其要求方面通常采用的80%的门槛不一致。鉴于所涉及的低利润率，这5%的差异可能是实质性的。商品及服务税的门槛应提高到80％，以便更好地进行调整，并提供更可持续的回报。

第三，消费税的社会住房优惠只适用于由认可的慈善机构提供的住宅。州政府机构不能享受这些优惠。尽管在大多数州，社会住房是由州政府机构拥有，并租赁给卫生保健中心管理的。这导致消费税成本大大增加。

有一些复杂的结构，已经被ATO批准，可以解决这个问题。然而，这些结构通常只适用于能够获得明智建议的卫生保健机构（及其发展伙伴）。将相关的商品及服务税条款扩展到州政府机构的供应，就可以解决这个问题。

第四，由于融资的原因，热电联产公司越来越多地受到采用新的法律结构的压力。人们非常关注符合国家住房金融和投资公司的结构和其他金融家的要求。作为回应，一些热电联产公司已经成立了子公司，作为特殊目的机构来承担具体项目。

这些附属机构通常需要作为慈善机构和CHP单独认可。对于完全拥有和经营经济适用房（有别于社会住房）的实体是否具有慈善目的并有资格获得认可，存在争议。这与针对关键工人的住房尤其相关，这些人在经济上并不贫困（尽管收入很低）。国家慈善机构监管机构ACNC于去年11月5日发布了一份专员解释声明，对此提供了一些公共指导。虽然该指导非常受欢迎和有用，但它是有限的。

第五，卫生保健中心的注册和申请要求很繁琐，而且经常重复。例如，为了获得税收和消费税优惠的资格，卫生保健中心需要在ACNC注册为慈善机构，并申请ATO的认可。为了获得关税、土地税和工资税优惠的资格，同一个卫生保健中心必须向相关的州税务局提出单独的申请。

大多数州为有特定慈善目的的慈善机构提供限额优惠。该慈善机构可能被要求使用与该慈善目的有关的土地。这些标准与ACNC和ATO的标准不同。

理想的情况是，至少在为提供住房而成立的慈善机构的有限范围内，这些注册和申请程序应得到简化，各州的豁免要求应得到协调（在尽可能广泛的基础上）。这将减少卫生保健机构和监管机构的成本，同时为投资者提供更大的确定性。

上述内容几乎没有触及需要解决的复杂问题的表面，以改善社会和经济适用房的供应。尽管如此，这些都是长期存在的实际问题，如果有意愿，现在就可以解决。

Matthew Cridland是K&L Gates的合伙人。