政治风险使金融家放弃社会和经济适用房

一份新的报告发现，机构投资者被政治驱动的政策变化、中止的项目以及每年需要36,000套新住房的部门的官僚频繁更替所阻碍，无法为社会和经济适用房发展提供资金。

研究网络AHURI的报告说，虽然私营部门对资助、开发和管理专业、社会和经济适用房的欲望比以往任何时候都强，但往往缺乏一致的政策和法规，以及有效的采购流程。

报告说，更新传统的公共住房将有助于解决社会住房的严重短缺–到2036年将需要增加约727,300套住房–为澳大利亚收入最低的家庭提供社会住房，并为关键工人提供可负担的住房。

但基于调查的报告的许多受访者警告说，治理和政策设置阻碍了更大的投资。

“报告说：”政府政策和方案的反复变化以及政治和官僚领导层之间缺乏连续性，破坏了通过私营部门参与扩大社会和经济适用房的机会。

悉尼大学学者理查德-本尼迪克特（Richard Benedict）领导的报告说，开发商 “广泛认可 “私人项目中可负担住房发展所需的强制性包容区划，只要它创造了一个分阶段的公平竞争环境并提供密度奖励。

私营部门参与社会和经济适用房，对政府也有风险。

上个月，AFR报道说，吸引零售投资者进入专业残疾人住宿区的房地产推销员可能会扭曲快速增长的行业，在错误的地点开发或不符合需求。

报告补充说，另一个风险是，目前私营部门对经济适用房的需求可能反映了在低利率环境下对高收益的追求，如果其他资产的回报率提高，这种追求可能会减弱。

“报告说：”抵御这种风险的方法之一是围绕更广泛的环境、社会和治理目标明确标示投资机会，这些目标对私营部门越来越重要。

澳大利亚的住房部门主要由市场驱动，这导致依赖社会保障的低收入者和护士、教师和专业护理人员等基本工作者缺乏可负担的住房。还需要对现有的公有住房进行更多的投资，这些住房由于缺乏投资而受到影响。

已经有各种各样的项目和商业模式，其中之一是新州目前正在进行的17亿元的招标，以重建其位于悉尼内南部的拥有3000套住房的滑铁卢庄园住宅区的第一部分。

开发和管理经济适用房和社会住房存量的社区住房卖家的规模一直在增长，其管理的住宅从2009年的39,800套增加到2017年的82,900套，翻了一番。

此外，联邦政府的国家住房金融和投资公司在过去三年里一直在向机构出售资产类债务，用于由租金收入流支持的社会和经济适用房开发。

但是，AHURI报告说，社区住房部门需要政府的持续支持和补贴，以弥补低于市场价格的租金支付与私人资金需求之间的收入差距。

2019年的一份单独报告估计，该国将需要超过100万套新的社会和经济适用房，以遏制该国的住房短缺。

报告说，针对符合条件的关键工人的经济适用房–他们的租金通常为市场价格的80%–对私营部门特别有吸引力，因为它需要的政府补贴较少，风险也较低。

但投资者和开发商表示，为低收入和极低收入者提供的社会住房需要更多的补贴，政府应将其视为社会基础设施，并以与更典型的基础设施资产相同的方式进行融资。

“如果政府想解决所供应的社会和经济适用房的匮乏问题，他们有能力这样做，而这[是作为基础设施]–这是一条行之有效的道路，”一位金融家说。

“一家医院不赚钱，一座监狱不赚钱，一条收费公路几乎不赚钱–嗯，不怎么赚钱，而我们似乎能够稳定地推出它们，我们得到一堵资本的墙，把它们追得死死的。”