租金革命正在到来

堪萨斯城｜这里列出了你可能想象得到的关于住房政策的争论场所。市议会会议。一个深夜的分区听证会。也许是为一个新的经济适用房小区剪彩。

相反，密苏里州堪萨斯城的市长昆廷-卢卡斯(Quinton Lucas)在舞台上打扮成教皇，他面前的观众中有半打身穿黄色T恤的嘲笑者在责备他的新住房计划。在一个温暖的八月夜晚，卢卡斯来到户外的星光剧院，在当地的《修女行动》中客串演出。

就在他走上舞台之前，属于一个名为KC Tenants的团体的示威者展开了一条横幅，上面写着 “卢卡斯市长。

一群身穿制服的保安迅速将这一场景扼杀。在随后缓缓走向出口大门的过程中，KC租户组织的成员高呼：”租金太他妈高了！”而观众则试图将注意力集中在市长/教皇和跳舞的修女身上。

这就是美国的住房状况，不断上涨的成本正在燃烧成抵抗和愤怒的口袋。

以两年多的大流行病引发的驱逐焦虑和飙升的房价为例，再加上日益严重的通货膨胀问题，而这一问题正被不断上涨的租金所驱动，再加上城市似乎无力解决的长期可负担住房短缺问题。把这些加在一起，美国4400万个租房家庭的成员有很多理由感到不高兴。

这种不快乐延伸到了整个经济领域。一端是渴望买房的租房者，但他们的梦想因高房价和现在不断上升的抵押贷款利率而破灭。

另一个是低收入租户，他们占了1100万个家庭中的大部分，他们将一半以上的收入用于租金。

在这两者之间的是一个空洞的中产阶级，他们正在逐步失去地位，尽管还不足以获得多少同情或帮助。

所有这些力量的汇合助长了租户权利活动的膨胀，将组织力量和租金控制等政策带到了高成本海岸以外的城市。

密苏里州堪萨斯城拥有50万人口，是一个领先的例子。这座城市的大道两旁都是砖瓦建筑，小街上都是带有高高的门廊的简陋房屋，几乎没有什么可以表明租房者的革命。Zillow的房屋价值指数显示，堪萨斯城的典型房屋价值为23万元（370466元），或比全国水平低10万元以上。

但根据租房搜索网站Apartment List的数据，随着经济在物流和医疗行业的推动下稳步发展，堪萨斯城的租金比一年前增长了8.5%，超过了全国其他地区。

在过去的十年里，堪萨斯城和许多地方一样，增加了一系列高端塔楼和公寓，即使其低收入住房的存量已经萎缩。房东们说他们需要租金来支付他们的成本，租金上涨带来的压力正从从事低收入服务行业的人蔓延到中等收入的教师和城市工人，这是每月在全国范围内蔓延的不断恶化的可负担住房困境的一部分。

KC租户就是一个结果。该组织将积极的抗议与传统的游说结合起来，在大流行期间爆发了政治舞台，并在通过有利于租户的法律方面发挥了作用，如在驱逐程序中为租户提供律师的条例。它也留下了一连串愤世嫉俗的反对者，他们认为该组织的策略，如在法官家门口抗议，不适合许多居民描述的亲切的中西部城镇。

民主党人卢卡斯说：”对我们来说，这是政治上的一个过渡。”他说，尽管他经常成为KC租户组织的抗议对象，但他还是定期与该组织的领导人会面。

“有一个新的、几乎是更强硬的政治优势，在这个意义上，有一些人正在组织起来，对政治感兴趣，而且非常愤怒，他们不是从建立我们很多人的机构中出来的。”

美国的住房问题在大流行之前就已经酝酿了很久，而租户组织是一个成熟的行业。改变的是住房短缺的深度，以及COVID-19和通货膨胀使小城市陷入负担能力危机的突然性。这使得曾经被认为在政治上不可能的政策，在更广泛的市场上扩大了孔径。

与房主不同，他们的预算问题被税收减免和固定利率房贷所冲淡，而租房者大多没有受到快速上涨的价格保护。一旦全国各地的城市通过了广泛的暂停驱逐令和紧急租金上限，并在随后提供了数百亿元的大流行租房援助，住房活动家自然会推动将这些临时政策中的一些变成永久性的。

从政治上讲，通货膨胀只是起到了帮助作用。在全国范围内，现在的租金比2020年初高出20%，这为有利于租房者的法律被纳入长期政策创造了机会。

“人们想当然地认为房租总是要涨的，”KC租户组织的联合创始人塔拉-拉古维尔说。”对于什么是不同的政治想象力太少了，现在我认为这正在改变。”

Raghuveer是一位非常专注的工作者，她将革命者的言辞和CEO的效率融为一体，她还指导住房保障运动，致力于在全国各地建立租户工会。她形容KC租户既是地方运动，也是全国性的实验，通过这些实验可以测试组织理念的发展。

“她说：”我认为每个国家的组织者都应该对当地的基地负责。

Raghuveer反复提到一个已经成为租户团体的想法：希望对住房费用日益增长的不满正在培养一种广泛的租户身份，这将激励广泛的租户组织起来，以共同的利益投票。在活动家的术语中，这被称为 “租户作为一个阶层”。

在一个房屋所有权几乎被定义为成功的国家，这是一个大胆的目标。国家住房问题的一个讽刺是，它已经变得如此普遍，以至于它创造了许多分裂的机会，就像它创造了联盟一样。需求的增长快于资源的增长，使住房政策成为一个棱镜，中产阶级和真正的穷人之间的隐性冲突被过滤掉了。

即便如此，显而易见的是，在堪萨斯城和其他地方，租户正在成为一个真正的支持者。这在几年前是不可能的事。但几年前，租金还没有这么高。

KC Tenants开始时，或多或少是在做作业。

现年30岁的Raghuveer在哈佛大学的最后一年，她为自己的毕业论文确定了一个主题：驱逐，这是受普林斯顿社会学家、《被驱逐》一书的作者马修-德斯蒙德的启发，该书在2016年探讨了密尔沃基低收入家庭的住房斗争。

她在堪萨斯州和密苏里州边界堪萨斯一侧的SuburbsMission Woods长大，并在堪萨斯城都市区进行她的论文研究。

大学毕业后，Raghuveer被邀请在政策论坛上谈论她的论文，她就是这样认识了那些帮助她创办KC租户的妇女。

其中一位是蒂安娜-考德威尔（Tiana Caldwell），她的丈夫在考德威尔治疗卵巢癌期间被逐出公寓后，全家辗转于各家酒店之间，与拉古维尔联系。另一位是72岁的退休人员Diane Charity，她租了一套两居室的联排别墅，她在当地卫生部门的一次演讲中认识了Raghuveer。

“她给出了所有这些统计数据，我说，’我需要和你谈谈’，”Charity说。”我们一直在讲述这些故事，但没有人听。但她有自己的能力。我很抱歉这么说，但要与白人和有权力的人交谈，你必须要有数据。”

KC租户是在2019年由一个包括Charity和Caldwell在内的团体创立的。当地的一个工会允许该团体在其办公室外工作，那里的一张折叠桌构成了KC租户的第一个总部。COVID-19大流行病爆发时，拉古维尔就在那里工作。

对于大流行病对市场和经济造成的所有不确定性，似乎至少有一个预测是住房专家和政策制定者在其早期就同意的：”驱逐海啸 “即将发生。

近三年后，这一预测仍未实现。经济从COVID的直接冲击中恢复的速度比许多人预期的要快，与此同时，数万亿元的联邦经济刺激支出和暂停驱逐的措施帮助填补了缺口。

尽管如此，COVID-19给住房不安全带来的关注，准备成为大流行病经济的一个持久的遗留物，即使在租房援助减弱和零散的暂停令到期之后。

它出现在洛杉矶等城市，洛杉矶市议会本月在结束与COVID有关的驱逐禁令的同一次会议上，投票决定扩大对租户的保护。去年，明尼苏达州圣保罗市的选民通过了一项租金控制条例。联邦租房援助的推出并不均衡，其中的官僚主义障碍经常阻止城市和州向租户提供资金，这激励了一些城市尝试现金援助计划，这些计划现在正成为政策景观的一个永久特征。

对于组织者来说，这场大流行病提供了一个几乎完美的机会来建立他们的队伍。这是一场几乎同时影响到大量租户的危机，这与正常情况下，拖欠房租或被驱逐的租户所处理的问题似乎是他们生活中特有的，而且大多是私下处理。

“研究租户组织的康奈尔大学政府和公共政策教授贾米拉-米切纳（Jamila Michener）说：”租户组织中蕴含着关于我们政治经济结构的更深层次问题。

“它让人们思考的不仅仅是你如何利用权力对抗你的房东或让市议会帮助你，还有这样的问题：为什么经济似乎被操纵，对像你这样的人如此系统地不利？”

2019年，珍妮-曼利在QuikTrip加油站每小时挣11.5元，因为一个文书工作错误，她失去了通过联邦第8节住房计划支付部分房租的凭证。为了弥补损失，她允许一个她说有虐待行为的前男友搬回来住。一天晚上，她给一个因房租上涨而流离失所的朋友发短信，问她能做什么。这位朋友Maya Neal建议她去参加一个KC租户会议。在那里，她听到考德威尔讲述了她在治疗癌症期间被驱逐的故事。

“这只是一个澄清的时刻，’我们不行了。她说：”人们并不好”。”我们正在挣扎，没有人知道。我们中越多的人讲述我们的故事，我们就越多的人意识到我们的故事值得被讲述。”

几个月后，在离开QuikTrip的夜班后，曼利和她的姐姐及三个孩子一起，沿着70号州际公路驻扎在一辆小货车旁边，车窗上用紫色标记写着 “#取消租金”。她在那里以一种与社会疏远的方式抗议COVID-19对租户的负担。

2020年7月，KC租户抗议当地驱逐禁令的结束，并试图通过登录虚拟法庭听证会和不断阅读剧本–“每一次驱逐都是一种暴力行为”–来停止驱逐程序，从而使法官和律师无法听到彼此的谈话。到了10月，该组织的成员将自己锁在法院的门上。

他们还开始以律师和公职人员为目标，包括在负责监督杰克逊县巡回法院的戴尔-杨斯（J. Dale Youngs）法官的前院举行集会。杨斯在接受采访时说，有一次这群人在他院子里的石板路上喷上了 “FU”。他补充说，他不知道 “FU “是完成的想法，还是破坏者在信息完成之前就被打断了。

“我是第一修正案的一个相当大的支持者，我是第一个承认民主是混乱的，”杨斯说。”但当你在某人的私人住宅前抗议时，我认为你这样做的唯一原因是让他们知道你知道他们住在哪里。而这本身就有一些不酷的地方。”

当地人对这些抗议活动的效果争论不休，但毫无疑问，COVID-19带来的住房压力帮助打开了政策的大门，否则就不会发生。到目前为止，最大的政策是一项新的 “咨询权 “条例，即市政府将支付律师费用，代表任何面临驱逐的租户。据提出这项措施的市议会议员Andrea Bough说，这项措施是由KC Tenants起草的。

在她的办公室接受采访时，Bough表达了我在城里听到的同样的焦虑，包括来自市长和低收入租户的焦虑：即使堪萨斯城与较大的城市相比仍然很便宜，但它正在陷入与那些地方一样的负担能力问题，并且没有更多的能力来解决这些问题。

“她说：”我们还没有到广泛的住房危机的地步，但如果我们不做些什么，我们就会到达那里。

今年开始生效的《律师权利法》已经改变了现状。代表当地一些房东的堪萨斯城律师朱莉-安德森(Julie Anderson)说，驱逐的成本上升了五倍，现在的过程需要三个月到一年的时间，而以前只有一个月左右。她的客户很不高兴，但这对生意也有好处。安德森说，她已经聘请了两名律师和三名律师助理来处理这些额外的工作。

“她说：”我的那部分实践是非常不平静的。”现在，在COVID之后，几乎所有事情都有争议。”

KC租户现在有4300名成员，7名全职员工和成堆的黄色T恤准备分发。这个非营利组织在卫理公会教堂内的二楼办公室运作，资金来自个人捐助者和基金会。它有45万元的年度预算。

这个月，成员们成立了一个独立的实体–KC租户力量，它注册为501(c)(4)，有更多的余地直接参与政治。和这些天的其他人一样，拉胡维尔似乎大部分时间都在打视频电话，在写着 “驱逐杀人 “的横幅前说话。

自20世纪以来，租户组织一直是许多社会正义和民权运动的核心，但在最近几十年里，它很少在局部地区之外取得成功。将租户作为一个阶层组织起来的一个持久的问题是，房屋所有权仍然是大多数家庭的目标。

COVID-19已经说明了这一点。一旦远程工作者可以住在他们想住的任何地方，许多租房者就会离开昂贵的大城市，前往他们能买得起房子的小城市。

Raghuveer相信租户的身份会越来越多，但她没有任何妄想。她并不想象有一天她会领导一场抗议游行，在游行中，公共住房的租户与豪华建筑的居民握手言和，那里的一居室公寓起价为每月3000元，包括使用屋顶游泳池和私人狗公园。她所相信的是，住房不稳定，无论它是如何经历的，都可以成为跨越传统政治界限的更广泛联盟的催化剂。

她指出，最近为帮助当地的一个拖车公园所做的努力，该县正在驱逐居民，以便在该地建造一座监狱。这通常是一个不费吹灰之力的组织工作。然而，在一次会议上，KC租户组织的几位成员说他们不愿意参与，因为公园里的一些汽车和拖车上有特朗普的贴纸和旗帜。其他成员回应说，他们在每次开会前都会阅读该团体的社区协议，声明KC租户不对任何人作出假设。

于是一群人去敲门。

“这个瘦小的女孩来到我的门前，我想，’这到底是谁？'”Urban Schaefer说，他是该公园的居民，在见到拉古维尔后帮助组织了这次活动。”很多人都对它持怀疑态度”。

最后，约有十几名KC租户成员与居民合作，要求获得更好的交易。县政府增加了优惠条件：6个月的免租金和至少1万元的搬迁费。

在我参加的KC租户会议上没有任何MAGA帽子，但这是一个普遍多样化的群体，有各种动机在那里。有黑人妇女，她们是在当地和全国范围内受驱逐影响最大的人。有白人男子，他们以承认特权的方式开始他们要说的话。还有一个住房萧条时期的孩子，当他家的房子被取消抵押品赎回权并随之而来的一连串搬迁时，他对美国梦的信心被击碎了。

在中城社区一个租户联盟的会议上，我遇到了一位经济学教授，她来这里是因为她想更好地了解住房问题。后来，在特罗斯特大街另一边的一栋8号房的会议上–长期以来，特罗斯特大街是该市黑人和白人居民的分界线–几个与会者坐在轮椅上，一个人说他最近睡在一座桥下。

随着越来越多的人向政府寻求住房帮助，这种多样性无意中成为卢卡斯和其他官员正在努力解决的政策难题。

在全国范围内，开发商在过去的十年中主要建造了高端Unit。总部设在新泽西州恩格尔伍德、拥有约9000套公寓（包括在堪萨斯城的2000套）的Mac地产公司的创始人Eli Ungar直截了当地阐述了其经济学原理。现在的开发成本如此之高，最可靠的赚钱方式是为那些将租金成本视为 “好奇心 “的租户建造公寓。

这就留下了两个群体。

“那些认为自己是中产阶级的人，随着租金上涨速度超过收入，他们感到越来越多的担忧和压力，还有那些在我们社会中最脆弱的人，他们迫切需要住房，如果没有大量的补贴，任何开发商都无法提供。”昂格尔说。

“作为一个公民，我完全可以接受我的税收增加，以便为那些买不起的人提供维护良好的住房。问题是如何实现这个目标，市场价格的开发商不会单方面说，’我将减少我的收入来实现这个目标’。”

在住房问题增长速度超过地方预算的情况下，政府官员不可避免地试图同时解决两个问题，使中产阶级与靠最低工资或固定收入生活的家庭对立起来。这就是 “姊妹篇 “抗议活动的核心。

作为新住房计划的一部分，卢卡斯提议发行5000万元的债券来资助低收入住房，但与此同时，市长希望放松该市对公寓项目的规定，这些项目通过一项旨在为市场价格项目创造可负担住房的计划获得税收优惠。这一转变将允许开发商用中等收入的单元来替代那些为最低收入家庭保留的单元。

KC租户将这一变化说成是出卖了最接近边缘的家庭。卢卡斯的反驳是，该计划之前的迭代没有给任何人带来新的Unit，他希望修订后的计划能推动开发商建造中等收入的住房，这也是城市需要的。

在采访中，市长将自己塑造成一个试图在一个资源有限的世界中驾驭一个困难问题的领导者。”我们没有斯堪的纳维亚的税收结构，”他说。”也许我们可以达到这个目标，但我不知道它是否从堪萨斯城开始。”

在 “姐妹花 “抗议活动的两天后，当市议会对该计划进行表决时，会议厅里挤满了黄色的T恤衫。在对新政策进行了9比4的投票后，KC租户的早期成员尼尔大喊：”你怎么敢！”保安把她拖了出来，把她的手背在身后，成员们的手机从各个可以想象的角度拍下了这一幕。

当尼尔走后，曾经被定罪的租户考德威尔（Caldwell）继续吟唱，她的癌症现在已经缓解。”不要再给贫民窟主一分钱！”她喊道。她被迅速赶走了，只是没有像尼尔离开大楼后坐在户外长椅上那样被赶走，而是被逮捕并带到了警察局。

一个小时后，车站外的草坪上挤满了黄衫军。KC租户组织的成员躺在草地上用笔记本电脑打字，吃着披萨。不久后，当考德威尔出现在欢呼声中时，一片披萨正等着她。

“我感觉很好，”她对人群说，因为她15岁的儿子加入了她。”我这样做是为了让我的孩子永远不必如此。”

在高呼 “蒂亚纳，我们支持你！”之后，包括考德威尔和拉古维尔在内的一小群人去了一家葡萄酒酒吧放松。这家酒吧即将关闭，但拉古维尔说她已经给老板打了电话，老板答应为他们继续营业。她补充说，他是一个租户。

这篇文章最初出现在《纽约时报》上。