税收改革如何为更便宜的住房买单

住房负担能力的下降是一种缓慢的燃烧。各级政府和各种观点的政府–有时是出于好意,有时不是–在很长一段时间内缓慢但肯定地扰乱了通常用于鼓励充分供应新住房的信号和激励措施。

现金短缺的州和地方政府选择阻力最小的政策来增加收入。分区限制使土地机构能够以希望购买新房和土地包的消费者为代价收取事实上的税收。新住房土地成本上升的一个副作用是,在世界第六大国家,平均每块新土地的面积是1980年大约800平方米的一半。

1980年,土地上的税费和其他附加费用在典型的绿地房地产的新住房成本中所占比例非常低。

澳洲房产

今天,它更像是三分之一到一半,创造了数十亿元的收入,但大大增加了住房的成本。

在过去的40年里,新的土地价格平均每年上涨约5%至7%(取决于地理区域)。

这远远超过了成本价格的上涨(用于生产新土地所涉及的基础设施等),实际上也超过了一般的通货膨胀–以CPI衡量–澳大利亚在同一时期的年平均增长率约为3.5%至4%。

这实际上意味着,今天价格约为35万澳元的一块平均新土地,如果没有过度的价格上涨,其售价将不会超过10万澳元,从而使典型的房屋和土地组合减少25万澳元,从而避免了澳大利亚的住房负担危机。

如果新住房的土地成本上升,使得新住房的开发无法负担,那么住房的供应就会停滞不前,买家就会被迫追逐现有的库存。需求和供应的不平衡导致了房价的飙升和负担能力的恶化。首次购房者越来越需要富裕父母的支持才能成为房产所有者–所谓的 “爸爸妈妈的银行”。

我们能否解开近两代以来困扰住房负担能力的政策之蛋?

它需要取代州和地方对新土地的征税,以换取一个不会对住房负担能力产生负面影响的新收入来源。

明显的候选人是增加或扩大商品和服务税,以帮助资助较低的收入税,并允许各州减少对嵌入新住房成本的税收和收费的依赖。

随着新住房市场摆脱了不利于它的偏见,随着时间的推移,住房的可负担性将得到缓慢但肯定的改善。一个缓慢而稳定的方法也将最大限度地减少对更广泛的住宅物业市场的任何价格冲击的风险。

让我们假设整个联邦都同意采用该政策处方(这可不是小事)。我们还假设,在澳大利亚,大约有50,000块绿地每年以350,000元出售。假设40%,即70亿元,是税收和收费部分–也就是州和地方政府的收入。

现在引入所有各方同意的框架,在10年内将40%的份额减少到零。换句话说,在第一年减去7亿元,每年再增加7亿元,直到第10年减去全部70亿元。商品及服务税的收益将补偿给各州,以弥补收入的不足。

另外,如果不能达成消费税的 “交易”,还有其他更普遍的增加收入的税收替代办法,不会对住房的可负担性产生负面影响。例如,土地税的变体可能涉及对澳大利亚600万土地拥有者的征税。在没有任何细微差别的情况下(实际上是一个不现实的假设),第一年的税额为110元,到第10年和之后的每一年都会上升到近1200元。

假设所有的限制和障碍都被解除,土地供应可以被调整,以满足随着地段价格下降而释放的压抑需求。

我所使用的假设是,到了第10年,每手的价格将是第1年的近一半,而且手的数量将几乎翻倍。与正常情况相比,将有超过400,000个额外地段。

鉴于这是一个收入中性的税收组合转变,各州将有与以前相同的收入用于基础设施或其他用途。地段的大量增加(与正常情况相比)将促进经济活动,并使各州有能力应对超过以前的基础设施需求,以适应新地产的激增。

正确的方法是为政府提供一个替代性的收入来源,在一个框架下(也许由生产力委员会类型的机构监督),使其能够剥离无数的税收、费用、征税、收费和对新土地开发的分区限制,这些都助长了澳大利亚住房负担能力的下降。

彼得-琼斯曾在经济规划咨询委员会办公室、BIS Shrapnel、北领地财政部和澳大利亚建筑大师工作。

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