即使利率阴云散去，房地产投资者也在远离

Anne Inati有五处房产。Inati和她的丈夫热衷于增加他们在墨尔本东南Suburbs的独栋土地上的房产组合，但还没有准备好再次购买。

“她说：”在过去的三年里，我们一直准备做一些事情，但一切都有点悬而未决。

“有了COVID-19和此后的一切，我从来没有像过去几年那样看到不确定性。”

上周低于预期的0.25个百分点的利率上升，使快速上升的东海岸主导的住房市场陷入逆转的上升周期眼看就要结束。但这并没有使投资者急于返回。

Inati说，利率上升的步伐正在 “定居”，但即使作为一个有22年历史的投资者，而且是一个不完全依赖银行的投资者–她有资金可以投入到进一步的购买中，她也很谨慎。

“我并不太担心利率上升的问题，”Inati说。

“这更多的是市场会不会崩溃的问题？我们是否会在一两年内买到价值大打折扣的东西？作为一个投资者，这不是你想看到的情况。”

面对更高的借贷成本和关于银行将向他们提供多少贷款的问题，住宅物业投资者受到储备银行连续六次加息的最严重打击，自5月以来，基准贷款利率已从历史最低的0.1%升至2.6%。

从4月底到8月底，对投资者的新住房贷款承诺下降了20.1%，相比之下，首次购房者贷款下降了9.9%，后续购房者下降了10.8%。

(然而，首次购房者的贷款已经从2021年1月的更早的峰值开始下降）。

投资者需求的减弱是住宅价值下滑的部分原因，CoreLogic的数据显示，9月份悉尼的住宅价值下降了1.8%，墨尔本下降了1.1%，布里斯班下降了1.7%。

但是，下降也反映了自住者的情绪，而且在优质地区的下降幅度最大。在悉尼，从最近的高峰期跌幅最大的是Warringah（下跌16.6%）、Pittwater（下跌16.3%）和Leichhardt（下跌16%）。

在墨尔本，东斯通宁顿（Stonnington East）下降了13.3%，马龙达（Maroondah）和格伦艾拉（Glen Eira）都比高峰期下降了10.6%。

数据公司CoreLogic的研究总监Tim Lawless表示，利率上升的结束很可能会让投资者回来。

“可以说，随着加息周期的尘埃落定，投资者可能会变得更加积极，利用较低的房价和紧张的租赁条件，同时他们为中长期资本收益进行定位，”Lawless说。

但受成本飙升打击最大的一类借款人还没有回来。

在该国最活跃的市场–西澳大利亚–珀斯广袤的北部Suburbs是所有有记录的地区中上市天数最少的地区–投资者只占销售量的四分之一强，是除北领地外所有州或地区中最低的。

而在悉尼，这个国家的投资者之都–新州的投资者买家占8月份所有新房贷款承诺的36.9%，处于全国领先水平–经纪人说他们正处于低谷。

“悉尼的投资者是以增长为中心的。现在，投资者的普遍共识是’如果我买得太早，短期内就不会有太多的升值或增长’，”Altium Property Mosman房地产经纪人Duncan Grady说。

“投资者并不十分普遍。他们就在那里。我们正在看到他们。但肯定不是目前市场上的主要力量。”

在维州，8月份投资者占新房贷款的30.1%，低于昆州的32.1%，ACT的31.6%和南澳州的30.9%。在塔州，这一数字为28.3%，北领地为16.4%。

尽管经济不景气，但资产价值的升值–在负资产负债率和资本利得税减免等减税措施的推动下–可以使住宅物业成为有吸引力的投资。

但这对改善可负担性或提高库存水平没有什么作用。虽然一些投资者确实创造了新的住宅–Inati的最后一项投资是推倒一栋旧房子，在该街区建造三栋联排别墅–但格拉坦研究所2016年的一份报告发现，所有投资性房地产贷款中，有8%至14%是用于新建住宅。

与投资者形成鲜明对比的是，一些房地产经纪人说，第一套住房的买家正在重新进入市场。

“买家已经回来了，”斯通地产乌鸦嘴的合伙人大卫-希尔说，他在首次置业的市场上销售公寓。

“我们以前有五到十组通过[公开检查]。在春季开始的过去四周里，我们注意到第一和第二周有30个团体通过。”

但这取决于房产的情况。上周六，Woodards代理Ruth Roberts拍卖了位于墨尔本东南部Elsternwick内城的一套一居室公寓。有两个潜在的竞标者，都是年轻的首次置业者，在竞争这套公寓。该楼的一个几乎相同的单元在五周前以37万元售出。

它通过了，她最后与其中一个买家的父亲进行了谈判。

“我希望能以37万元的价格卖出我的那辆，”罗伯茨说。

“我说上一个房子卖了37万元，他说从那时起就有了利率的提高。他可能会支付37万元，但不是现在。”

该单元以367,500元售出。

“预算正在下降，”罗伯茨说。”他们很害怕。他们对未来仍然不确定。”

下个月第一周的储备银行董事会会议将进一步明确加息的轨迹，然后在12月的第一周再次明确。

经纪人说，确认加息将得到控制–许多经济学家预计加息将升至3.1%左右–将使许多人重新进入已经可能是一个强劲的春末夏初市场。

“我预计信心会回升，当然是在这里和圣诞节之间，”墨尔本经纪人格雷格-鲍林说。

“12月将是一个疯狂的高峰。人们会把事情留到最后一分钟。”

鲍林说，销售可能会一直持续到圣诞节前夕。

“那是12月的第四个星期六，”他说。”我估计那会有很多房产。”

Inati说，即使是坐在围栏上的投资者也可能被说服而采取行动。

“她说：”如果有什么东西出现了，而我认为’很好’，我可能会跳上它。

“尽管你不希望看到你的投资在几年内价值降低，但我把投资看成是一件长期的事情。10到20年后，我不认为你会输。”