一些办公大楼如何在在家工作的时代也能保持满员？

在悉尼和墨尔本的封锁结束一年后，由于许多员工仍在远程工作，全国CBD的未出租办公空间仍然顽固地居高不下。

根据JLL的研究，尽管CBD写字楼租赁在本季度表现良好，但全国CBD的空置率在9月份仍然保持在14.1%。

这个数字比许多人在大流行病开始时的预测要好，但是，由于有这么多的人在远程工作，所以没有考虑到那些虽然被租用但却没有被占用或利用的空间。

投资者的希望是，更多的员工将回到办公室；担心的是，随着全球经济的恶化，占用者将退出更多的空间。

与以往一样，一个数字并不能说明所有的变化。有些塔楼接近满员，有些塔楼则空得可怕。这些差异反映了大流行病后商业的性质，可能会令人惊讶。

让我们从大的方面开始。储备银行在最新的《金融稳定评论》中说，CBD办公物业的基本租户需求 “仍然疲软”，市场租金比大流行前的水平低约10%。

全球房地产巨头JLL公司在大洋洲的研究主管Andrew Ballantyne说，”随着全球经济背景的恶化，澳大利亚的企业正在对办公空间的要求采取谨慎的态度”。

他指出，澳大利亚比其他成熟经济体更有优势，特别是因为永久移民的增加及其对整个经济的乘数效应。

租户顾问Tim Green是Tenant CS的总经理，他说对办公空间的需求是 “非常软”。他目前的大部分租赁谈判涉及减少楼层面积，平均来说，削减了约30%的空间。

“他说：”科技公司有很多裁员，有大量的人在家工作，只是不会再回来了。

房地产委员会9月份的办公室占用率数字强调了这一点。布里斯班、珀斯、阿德莱德和墨尔本的办公室占用率在春天的第一个月确实有所上升–亚拉河的平均占用率仅为41%，但堪培拉的占用率有所下降，悉尼则停留在52%的水平。

然而，根据JLL的记录，9月份CBD的租赁面积增加了52400平方米，而悉尼是唯一出现倒退的CBD。悉尼的净有效租金略有上升，而墨尔本的净有效租金则有所下降。

同时，租赁激励措施–虽然它们似乎正在趋于平稳–处于自20世纪90年代初的崩溃以来从未见过的水平。

根据JLL的数据，珀斯的主要新租户可以获得租赁激励–租金减免或装修贡献–相当于根据租约支付所有租金的48%。这个数字在布里斯班是42%，在墨尔本是39%，在悉尼是34%。

“麦格理证券分析师Stuart McLean说：”我们对办公室租赁市场的前景持谨慎态度。

“在需求方面，我们认为有可能进一步软化，因为领先指标[就业增长、商业条件等]继续放缓。同时，JLL预测在未来三年内，悉尼和墨尔本都会有大约4%的供应量上线。”

作为Dexus办公室的负责人，负责管理澳大利亚最大的塔楼组合之一的凯文-乔治更有信心。

“所有关于白领就业的迹象都很强劲，”他说。”短期内对办公空间的需求将是强劲的。”

如果租赁市场确实减弱，写字楼收益率上升–JLL估计，9月份的季度，悉尼CBD写字楼的收益率扩大了20个基点，墨尔本的收益率扩大了10个基点–价值将下降。

然而，就像租赁业绩一样，这种衰退不会是统一的。

Charter Hall的CEODavid Harrison预测，写字楼市场将出现分叉。

JLL澳大利亚办公室租赁主管Tim O’Connor警告说，”整个办公室市场正在出现结构性空置”，这些资产 “对活跃的租户来说已经失去了意义”。

在过去的经济衰退中，机构向上爬–向更好的质量和更好的位置爬去–而JLL强调，占用者再次 “向更高质量的资产倾斜”。

但不要误以为这是一个简单的公式，比如从旧到新，或者从边缘地区向CBD核心区靠近。

在大流行的悉尼，昆士兰银行和RBC资本都致力于旧楼的建设。澳大利亚广场，现在已经有55年的历史，但已经升级为5星级的NABERS能源评级，已经接近满员，而最新的Barangaroo塔楼则有空缺。

Dexus的George说，只要物业有合适的投资，加上合适的位置，与用户的需求相关，用户就很乐意搬到旧楼。

同样，像墨尔本的Richmond和Cremorne以及悉尼的Surry Hills这样的CBD边缘市场，在过去的写字楼衰退期会受到影响，但现在却吸引了入住者，并提供了低空置率，有一种 “非CBD的氛围”。

JLL的O’Connor说，墨尔本边缘地区是全国最强大的市场之一，在过去的12个月里，有103,000平方米的空间被占用–特别是由国内，而不是全球的技术集团。

建筑物还必须对当下的商业风格和需求做出反应，对那些正在升级和扩张的用户做出反应。目前，这不是政府、大型金融公司或全球科技巨头，而是中小型企业。

“JLL的O’Connor说：”中小企业的扩张正在为澳大利亚大多数写字楼市场带来积极的净吸收。

他说，在墨尔本，”500平方米以下 “的租户询价最为强烈。在布里斯班，”中小型企业更加活跃，询问的对象是已经装修好的资产”。

对于建筑和它们的管理者来说，可持续性证书是用户选择的另一个日益关键的因素。

“O’Connor说：”大多数上市公司和公共部门机构都有碳减排目标，这正在影响他们的房地产战略。

“房地产业主必须展示他们的资产是如何走上成为净零碳建筑的道路的，否则就有结构性降低占用率的风险”。