解决澳大利亚2000亿元住房问题的超级方案

在谈论 “鼓励 “我们3.1万亿的养老金行业投资于新的社会住房供应以填补资金缺口的同时，让那些最脆弱的澳大利亚人–维州和新州各有6万名–住进房子是重点。

凯恩斯认为，政府最好关注整个住房系统，而不是专注于任何一个单一的组成部分–社会、可负担得起的或可建可租的–来创造一个可投资的市场。

要使经济效益得到体现，意味着要理解凯恩斯和其他在澳大利亚500个住房协会和社区住房提供者中工作的人所说的 “连续”，这可以塑造像艾哈迈德这样的人的生活。

从无家可归者到过渡性住房，再到有健康、就业或学习机会的社会住房，意味着人们可以向资本密集度较低的住房迈进，如可负担得起的出租房、以租代售，甚至通过共享股权计划获得住房所有权。

凯恩斯说，在这条路上的每一步，投资者的风险和回报–以及对政府补贴、免税或其他激励措施的需求–都会发生变化。

“他们在美国所做的是了解资金的流动。

“它们有不同的期限，不同的风险状况，不同的回报和不同的流动性事件触发器。但是，用我们的话说，它是由地方、州或联邦政府层面的长期支持所承保的。”

这以长期税收减免或长期资金安排的形式出现，为美国住房市场的投资者提供了确定性，”因为他们了解住房作为一种资产类别”，Cairns说。”他们能够将他们的资产类别打包成房地产投资信托基金或债券或金融工具，以吸引各种形式的资本，因为他们了解税收减免或其他支持它的激励措施。

“如果你把低收入住房税收抵免–30年的税收抵免–人们要么把它存入银行，把它作为能够抵消投资的手段，要么给他们一些收益率的收益。

“我们不是在寻找一种保证，但我们在寻找围绕风险状况的更高水平的确定性。”

与经济适用房不同的是，经济适用房针对的是维持城市运转的护士和招待所工作人员等低收入工人，对开发商和投资者来说，经济适用房相对更容易销售（通常是作为常规开发项目中的一部分），而社会住房可能需要通过住房协会和社区住房提供者提供复杂（和昂贵）的基本支持服务。

HousingFirstCEOHaleh Homaei说，重要的是要认识到，一部分租户将始终依赖社会住房，并有长期的支持需求。社会住房的租金上限为家庭收入的30%，这通常是指政府支付的款项或低收入工资，而 “经济适用房 “的租金上限为市场租金的75%至80%。

这意味着社会住房通常只在地方政府规定的情况下才是其中的一部分。作为对城市附近珍贵土地的回报，开发商被要求包括一些经济适用房和一些社会住房，或者拿出资金用于开发其他地方。例如，在美国，这通常是所有房屋建设的30%，现在有人呼吁州和地方政府将配额嵌入规划规则中。

但Homaei和Cairns认为，使社会住房相对昂贵并被视为阻碍投资者回报的服务，也需要从长期产生经济贡献的角度来看待。一旦租户有了屋顶并获得服务，随着时间的推移，他们家庭收入的30%有可能在名义上变得更大。

社会住房的租户也有潜力发展到其他类别的住房，甚至是自置居所，一些观察家指出，开发商错过了这一事实，他们避开了这个部门，认为它减弱了前期的房地产销售。

凯恩斯说：”把住房看作是一种基础设施，还需要从社会方面以及财务方面来衡量价值创造，”。”400年来，我们一直通过投资资本的回报率来理解金融资本的衡量。但我们还没有一个统一的社会资本衡量标准，这是我们需要真正解决的问题。”

凯恩斯说，政府需要扮演市场制造者的角色，将讨论从纯粹的补贴性住房转向思考住房对企业的贡献，特别是在吸引工人越来越难的地区。

“评论非常注重社会和我认为是次市场的经济适用房。但我们也有中端市场和关键工人的崛起。企业无法吸引关键工人到他们的地区和市场。那么，这是一个社区问题还是一个商业问题，而不是一个住房可负担性问题？”他问道。

“住房连续体中有一些元素，这些元素处于中间市场，不需要补贴，实际上需要在资本堆中有不同的参与。”

这就是养老基金Aware Super最积极的地方，为构成其成员的基本工人类型建造可负担的住房。Aware Super房地产公司的CEOMichelle McNally说，他们创造回报的能力部分在于认识到人们不会永远需要可负担的租金。

“我们不提供租房，所以人们会永远呆在那里；我们把它看成是一种方式，他们可以通过这种方式来获得下一个住房建议，”她说。”当人们为自己的存款或房子攒够了钱，如果我们的项目以一种小小的方式帮助他们做到这一点，我们就会很高兴。”

麦克纳利赞同凯恩斯的观点，他说负担能力不是获得住房的唯一障碍，但规模开发的需要也是一个问题。

“可负担性是一件事。另一个问题是可用性。因此，从这个角度来看，我认为你可以在供应以及政府在税收和其他一些问题上的立场上带来巨大的改善。”她说。

美国模式的成功也是澳大利亚尚未有的政策设置的结果–涵盖建筑成本、规划和税收优惠。

“毫无疑问，它将会增加，但它已经有很长的路要走。她说：”与住宅的总可投资范围相比，在整个市场中的比例很小。

银行也变得更加积极，因为它们希望实现其ESG资金目标中的 “S”。澳新银行集团已经悄悄地拨出100亿元，为2030年前购买和租赁可负担、安全和可持续的房屋提供资金。

一位熟悉该行业的银行家说，回报是有吸引力的，与知道和了解其租户的住房协会和社区住房提供者合作，以及知道有需求的确定性，应鼓励更多的投资，特别是在房地产市场疲软时。

尽管银行家们认为纳入社会和经济适用房可以降低新开发项目的风险，因为需求是确定的，特别是在房地产市场放缓的情况下，但仍有开发商担心低收入租户会减损整体销售。

Homaei说，”目前，激励措施仍然没有以长期和可持续的方式出现在桌面上”。

“如果你看看世界不同地区的其他市场，有一些可用的豁免或激励措施，如包容性分区，这意味着它必须是规划过程的一部分，它激励开发商和建筑商实际上将社会住房和经济适用房纳入其开发计划。

“它不能是事后的想法，它必须从一开始就进入，这就是我们在谈论规划城市的时候，在批准一个发展项目的规划申请的时候。”

凯恩斯说，养老基金也需要关注他们的资金来源，而不是简单地通过墨尔本和悉尼的基金经理将人们的供款再投资到城市中。

他说，养老基金需要问自己。”你们在将资本重新部署到来源地方面的作用是什么？你们如何真正挑战自己，理解你们不仅有一个商业合同，还有一个与你们获得资本的社区有关的道德合同？”

如果政府认为自己是一个市场制造者，它也需要研究如何创造一个规模，使更多的养老基金更容易投资。

正如凯恩斯解释的那样，500家社区住房卖家和住房协会的住房资产总值超过2000亿元，但这是一个分散的行业。Haven Home Safe拥有约4.6亿元的资产，”但我们在房地产行业中是不可见的，因为人们以50亿元投资一个港口或机场，而甚至不看重2000亿元的市场，”Cairns说。

CIM的首席投资官马修-托明克(Matthew Tominc)希望影响力经理人能够扩大这一模式，使更多的澳大利亚弱势群体受益。

“他说：”人们已经充分讨论过，社会和经济适用房对投资者来说是一个具有挑战性的领域，以获得他们的目标风险调整后的回报。

“通过这种创新的投资结构和HomesVictoria发挥的作用，我们希望我们已经证明了一个新的模式，为政府提供长期的储蓄，社会住房住户获得安全的住房，私人投资者获得市场价格的回报。我们已经学到了很多东西，我们希望能扩展这个模式。”