当所有人都在躲避的时候是投资的 “好时机

丽莎-迪克森相信，尽管利率上升，但房地产价格下降、慷慨的税收优惠和强劲的租赁需求是增加其房产投资组合的有力理由。

这位墨尔本两个孩子的母亲和商业管理顾问，已经购买了20多年的投资物业，她对她的投资组合的强大资本和收入增长的长期前景仍然充满信心。

“当其他人都在惊慌失措时，是购买的好时机。你为什么要因为利率上升而搁置置业呢！”迪克森谈到她通过自我管理的养老基金购买投资物业的计划。

根据CoreLogic的数据，澳大利亚储备银行连续六次提高现金利率，使许多买家感到害怕，因为全国平均价格从12月的高点下跌了约5%，悉尼的跌幅约为9%，墨尔本的跌幅近5%。

主要贷款机构为套现的房产投资者提供高达250个基点的标准浮动利率折扣，并将三年期固定期限贷款降至低于提供给自住买家的利率。

他们热衷于提高投资者的住房融资承诺，根据政府的分析，这些承诺已经急剧下降，没有触底的迹象。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver说：”价格下跌和租金收益率提高、低空置率和负资产负债率开始变得更容易或再次具有吸引力（由于房贷利率上升），这些因素的结合正在提高房地产对投资者的吸引力。”

但奥利弗警告说，投资者需要考虑到更多的利率上升和价格下跌。

房地产投资者还声称，繁琐的新房东法，特别是在维州和新州，正在增加繁文缛节和维护成本，迫使许多人出售他们的房产。

竞争的减少和找到便宜货的可能性对许多投资者来说仍然是强有力的激励，特别是由于移民增加的前景预计将使租赁市场更加有利可图。

全国最大的中介公司Ray White Real Estate的首席经济学家Nerida Conisbee表示，寻找大宗交易的投资者通常是购买未经翻新的房产，他们打算长期保留。

“这就排除了计划快速周转和获利的炒房者，”康尼斯比谈到牛市期间流行的购买策略时说。

她说，一个双速的市场正在出现，对易于出租的翻新房产的需求很强，而对未经翻新的房产的需求较弱，因为材料和建筑成本很高。

根据监测房地产市场的CoreLogic公司的数据，澳大利亚首府城市住宅价格在9月份又下降了1.4%，这是连续第五个月的下降。

AJ Financial Planning公司的财务顾问和负责人Alex Jamieson说：”套现的SMSF投资者正在密切关注机会，如不良销售，因为便宜货开始出现了。

房贷经纪人Clover Financial Solutions的董事Phoebe Blamey补充说。”房产买家的情况正在从第一居所的买家转变为投资者。不断上涨的房贷成本将第一居所的买家拒之门外，使投资者更容易重新进入市场。”

但AMP的Oliver说，投资者需要在与一年前相比有所改善的机会与随着房贷利率上升价格继续下降的可能性之间进行平衡。

“迄今为止，加息的影响尚未完全显现，”奥利弗说。

“他补充说：”明年固定利率悬崖将对固定利率借款人造成严重打击，许多人看到他们的房贷利率增加了两倍，经济放缓可能导致不良销售的增加。

AMP和其他分析师预计，从上到下的跌幅为15-20%。

“房地产价格通常在利率开始下降之前不会触底并转为上升，而这预计要到明年12月的季度才会出现。”奥利弗说。

RateCity研究总监Sally Tindall指出，领先的贷款机构正通过将三年期固定利率降至低于为自住者提供的利率，来加强其对兑现的借款人的优惠。

例如，全国最大的贷款机构CBA将其三年期的本金和利息投资者的利率降低了100个基点至5.74%，或比自住者的相同期限低约40个基点。

大银行的标准浮动利率通常比小的竞争对手高得多。

房贷经纪人称，贷款机构还为兑现的投资者提供高达250个基点的标准浮动利率，这些利率从3.34%左右到近7.4%不等。

“房贷经纪人Foster Ramsay Finance的负责人Chris Foster-Ramsay说：”贷款机构热衷于确保投资者的业务并锁定长期租金收益。

房贷经纪人表示，随着创纪录的借款人考虑他们的下一步行动，贷款机构对新借款人的竞争–以及留住现有借款人–将在未来几个月内加剧。

近30家贷款机构也在提供房贷现金返还优惠，范围从1500元到10000元不等，视贷款规模而定。

杰基-史密斯是一名设计经理，最近在昆士兰的欺骗湾投资了一套四居室的投资物业，离她的悉尼家大约950公里。

史密斯说：”以悉尼公寓的价格，我在昆士兰买了一套四居室的房子，”他被慷慨的负资产负债率和资本收益税优惠所吸引。

H&R Block公司的税务总监马克-查普曼（Mark Chapman）说，在借款为投资性房地产提供资金时，基本规则是为收购房地产而支付的贷款利息可以减税。

这意味着利率上升对投资者的现金流的影响要小于第一套住房所有者和自住者。

查普曼补充说。”利息的可扣税性是使房产对许多人具有吸引力的原因，因为它是’负资产负债率’的一个关键组成部分，即用其他收入抵消损失的能力。”

投资者还可以要求扣除资产折旧（如家具）、维修和保养以及装修贷款的利息。

史密斯说，高租金和强劲的需求意味着她的房产是正向的，这意味着她收到的租金收入超过了她支付的贷款、利息、物业和管理费。

根据BMT税收折旧的规定，业主还可以申请每年扣除建筑物原始建造成本的2.5%，从建造之日起最多40年。

建议投资者联系工料测量师以评估建筑成本和折旧表。

当房产出售时，资本利得税按卖家的边际税率征收，但如果房产持有时间超过12个月，可享受50%的CGT折扣。查普曼说：”这基本上是将应纳税额减半，相当于将全部收益的税率减半。”

可以从成本基础中扣除的项目，以减少纳税义务，范围包括从物业改善的成本、法律费用、印花税和估值，到房贷终止和退出费用。

根据监测租赁市场的PropTrack的数据，9月份的周租金中位数与前三个月相比几乎翻了一番，房屋的租金中位数达到500元，Unit的租金中位数达到450元。

“PropTrack的经济研究主任Cameron Kusher说：”租赁市场很紧张，但我们看到各地区需求放缓的初步迹象。

库舍说，随着对COVID-19的担忧缓解，越来越少的人搬到该地区，更多的人搬回城市，而自住者不断增加的需求正在减少可用的租赁物业数量。

各国首都的需求也因国际学生的回归和预期的移民增加而得到推动。

“紧张的空置率和较少的出租物业正在推动市场，”买方代理凯特-巴科斯说。”她补充说：”在整个市场上，特别是在低端市场上，真的很难获得租赁物业。

巴克斯警告说，投资者的成本正在增加，因为利率上升和去年3月在维州推出的更严格的租赁法，使维护和建筑成本上升。

监测房地产市场的SQM研究公司表示，全国住宅物业租赁空置率不到1%，这是自2006年以来的最低水平。

AMP的奥利弗补充说。”投资者可以考虑将注意力放在膨胀程度较低的城市（如阿德莱德、达尔文和珀斯）和Unit，这些地方的价格从未上涨过，在空置率较低的时候，会有移民回流带来的好处。”

根据PropTrack的数据，达尔文和布里斯班的公寓收益率为5%左右。