SMSF房产投资指南 – 如何用养老金买房?

近年来,通过自我管理养老金(SMSF)投资房地产变得越来越受欢迎,尤其是在SMSF可能允许您直接借钱购买房地产之后。

在这个领域,你需要真正的清楚你自己在做什么。以下是我们有关通过SMSF购买房产的指南。

投资住宅物业

您、任何其他受托人或与受托人有关的任何人都不能够居住在通过SMSF购买的房产内,无论您与他们的关系是多么疏远。

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同样的,您、任何其他受托人或与受托人有关的任何人也不得租用通过SMSF购买的房产。因此,通过您的SMSF购买度假屋并在夏天居住在那里是不被允许的。

此外,您不能将现有的住宅投资物业放入SMSF,无论是通过基金按市值购买还是通过在上限内出资。

投资商业地产

一般来说,通过SMSF投资商业物业比住宅物业有一些优势。在SMSF中,有关持有住宅物业的规则非常明确地规定了,您或任何其他受托人不能租用或占用该物业。它也不能被任何与受托人有关的人租用或占用。

那些认为可以通过SMSF购买度假别墅来度过这个夏天的投资者需要三思了,因为规则是明确而严格的。已经拥有现有住宅物业的投资者,不能通过以市场价值购买或在上限范围内出资的方式,将该物业转移到SMSF。

虽然商业地产可以由其成员出售给SMSF,也可以租赁给SMSF的受托人或与之相关的个人或企业,但仍有许多需要考虑的因素。

在SMSF中持有商业房产是对所有SMSF受托人开放的,而不仅仅是小企业主。为了在SMSF中购买商业地产,基金可以申请特定的SMSF贷款。然而,该标准比传统贷款更严格,并且贷款与价值比率也更为严格。

许多小企业主使用他们的SMSF购买商业场所,然后直接向SMSF支付租金。这一点很重要,所付租金必须按市价支付(无折扣),并且需在每个到期日及时全额支付。

该投资还必须满足SMSF的首要功能,即为其成员提供退休福利(这一概念被称为唯一目的测试)。

使用SMSF购买房产可能对您的业务有意义。然而,为了遵守规定,您必须确保购买可以为受托人提供退休福利。

你需要考虑收益率和房地产价值的预期增长。如果房产的情况没有好转,你可能需要重新考虑。

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购买和租赁房产的税收后果

如果你通过SMSF购买一处房产,该基金需要就该房产的租金收入支付15%的税。对于持有超过12个月的房产,该基金在出售时可获得三分之一的资本收益折扣,从而将资本利得税降低到10%。

如果房产是通过贷款购买的,利息支付可以从基金中扣除。如果费用超过收入,则每年都会结转应税亏损,并可以在未来的应税收入中抵消。

一旦受托人在退休时开始领取养老金,该基金产生的任何租金收入或资本收益都可以免税。

另外,如果你的财产出现亏损,那么任何税务损失都不能抵销你在基金以外的个人应纳税收入。

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商业上的问题

租金通常被认为是死钱。由于通过SMSF购买的商业地产可以出租给受托人,因此很多人选择偿还他们的资产,而不是房东的资产,这是有道理的。

在投资商业地产时,如果基金成员经营企业,SMSF基金可以选择100%投资于商业地产。对于那些想拥有自己经营场所的小企业来说,这是一个有吸引力的提议。已经拥有商业地产的投资者或企业可以将该地产捐赠给SMSF。该交易必须是按市场价值进行的,并受到出资上限的限制。请记住,转让房产可能涉及资本收益、印花税和税收问题,因此在制定具体计划之前一定要征求意见。

通过你的SMSF购买房产

通过SMSF购买房产是通过有限追索权借款安排(LRBA)实现的。

为了"限制贷款人的追索权",在实际的SMSF 结构之外,还设立了一个单独的财产信托和受托人来代表养老金持有财产。所有财产的收入和支出都通过养老基金的银行账户。养老基金必须满足所有贷款的还款要求。如果养老基金未能做到这一点,贷款人只有在独立信托中持有的财产作为追索权,而不能获得养老基金的任何剩余资产。

SMSF 的借款标准

SMSF的借款标准通常比您作为个人贷款的普通财产贷款要严格得多。贷款还伴随着更高的成本,在确定投资是否值得时需要考虑到这一点。

目前的普遍共识是,大多数金融机构不会考虑向 SMSF 提供贷款,除非他们有至少20万澳元的余额。

如果您想要拥有 SMSF 的主要目的是通过抵押购买房产,那么强烈建议您在建立养老基金之前咨询银行或抵押贷款经纪人,以确定您是否有足够的资金来获得融资。

请记住,您必须从您的SMSF偿还贷款。这意味着您的SMSF必须始终有可用的资金来偿还贷款。SMSF可以通过物业租金收入和向基金缴纳养老金来偿还贷款。

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持续合规

SMSF需要对其所有资产进行市场价值估价,而且估价需要基于客观和可核实的数据。如果SMSF持有商业地产,则房地产代理或注册估价师将需要提供独立估值。

如果该商业物业每年产生的总租金收入超过7.5万澳元,该基金还需要注册消费税。一旦SMSF注册了消费税,它就可以对与商业财产相关的任何费用要求100%的消费税。

一旦房产开始产生租金收入,将会征收15%的税。如果该房产被出售(在拥有超过12个月后),那么将征收10%的资本利得税。如果SMSF处于养老金阶阶段,并且销售符合其成员160万澳元的余额上限,则无需缴纳资本利得税。

鉴于商业地产对小企业主的吸引力,从税收规划和长期资本增长的角度来看,商业地产仍然是一个令人信服的理由。然而,所有的投资都有不利的一面。在为您的SMSF选择商业地产时,您需要权衡诸如缺乏投资多样性和流动资金需要考虑的事项(如持有一种不稳定资产)等问题。

你有责任遵守规定

通过SMSF贷款来购买房产会附带一些非常严格的规则和义务,您可能不熟悉这些规则和义务,因为它们是存在于SMSF之内的要求。

受托人无意中违反这些规则是很常见的,因为许多受托人直到他们的基金被审计的时候,他们才意识到这些规则。

作为受托人,你必须熟悉自己能做什么,不能做什么,因为ATO会要求你负责。

不正确的做法往往会带来昂贵的后果,后果可能会从ATO发出的受托人处罚再到印花税的影响不等。

所有受托人都要对基金做出的任何决定承担个人责任,即使他们聘请第三方协助,或其他成员/受托人做出决定。因此,聘请经验丰富、合格的专家来协助您管理自己的退休储蓄非常重要。

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以正确的名义购买房产

该房产必须以无担保信托受托人的名义购买和持有房产。许多人先购买房产,然后再建立自己的SMSF和相关的法律实体,为房产的结算安排资金。如果未能以正确的名义购买有关物业,可能会招致昂贵的印花税。

翻新您的房产

您可以使用借来的钱支付对房产进行简单微不足道的维修和保养。如果您希望对房产进行重大的改善或翻新,那么这也是被允许的。但必须由养老基金内已经持有的可用现金来支付,而不是由贷款或借来的钱支付。

您不得对使用有限追索权借款安排购买的原始资产进行重大更改,因为对资产进行实质性改变的翻修将需要一个新的有限追索权借款安排。

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单一可获得的资产

在处理有限追索权借款安排(LRBA)时,”单一可获得的资产 “的概念非常重要。基本前提是,如果财产涉及多个产权,每个产权都需要自己的无担保信托、受托人和LRBA。

ATO已经澄清,在某些情况下,可以允许只有一个LRBA或是多个LRBA。

在这些情况下,需要单一的LRBA

  • 工厂综合体涉及多个产权,因此不能单独出售产权
  • 房屋和土地组合
  • 已完成的"楼花"物业,如果以现金支付押金,则可使用 LRBA 支付余额
  • 有独立停车位的公寓,因为你不能只单独出售其中的一个,所以一个LRBA就可以的
  • 购买房屋的选择权(只是选择权),如果之后购买了房子,这必须作为与选择权不同的资产进行单独安排。

在这些情况下,需要多个LRBA:

  • 如果卖方只将两个产权一起出售(但法律上允许分开出售)
  • 有多个产权的农田,如果没有法律上的障碍将其分开出售的话
  • 购买一块土地,在以后的日子里决定在这块土地上建造一座房子
  • 配套齐全的服务式公寓,公寓和家具被视为两种独立的资产。

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购买房产时的费用及收费

在SMSF中,购买、拥有和随后的出售房产可能会产生大量的费用和收费。这些会侵蚀您的养老金,所以您需要确保您的养老基金的收入能够支付这些成本并允许增长。

许多人认为,如果他们把个人的钱投入购买,一旦养老基金有了钱,他们就可以自己偿还。单事实并非如此。你可以拿出自己的钱来帮助购买房产,但这会被视为是对您的养老基金的个人贡献,在您达到保护年龄之前是不能够提取的。

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