优惠购买：以较低的价格购买房产

购买低于市场价值的房屋被称为优惠购买。这可能意味着获得一笔划算的交易，甚至节省了押金，但印花税是按照房产的全部市场价值来收取的。

如果您足够幸运，父母愿意把房子卖给您，您可能会发现买父母的房子比和普通卖家打交道要好。希望帮助子女购买房产的父母可能愿意以折扣价出售房产，但低于市场价值的销售，或优惠购买房产都会有其错综复杂的原因。重要的是要知道会发生什么。

什么是低于市场价值的销售？

低于市场价值的销售是指您以低于房产真正市场价值的商定价格从卖家那里购买房产。最常见的情况是，父母或家庭成员以优惠的价格出售他们的房产。然而，在其他情况下也可能发生这种情况。

一些卖家可能愿意或被迫以低于市场价值的价格出售其房产。如果卖家有丧失抵押品赎回权的危险，需要迅速处理另一处房产，出售已故遗产，或将其房产挂牌很长时间而没有引起买房的兴趣，他们可能会以低于市场价值的价格出售房屋。

同样，有些卖家可能会以低于市场价值的价格出售房屋来弥补债务。例如，如果卖家欠了某人一笔钱，他们可能会同意以折扣价将房产出售给债权人，以换取债务的免除。

有什么好处？

以优惠或低于市场价值的购买房产的好处是非常明显的。如果您是一个买家，您可以以一个非常优惠的价格拿下一个房产。这种优惠价格也伴随着一些其他的好处。

购买时不需要支付定金

在优惠购买的情况下，您可以在没有存款的情况下购买房产。这是因为您的房屋贷款将根据房产的真实价值而不是购买价格计算。从本质上讲，您是被赠予了房产的权益。

以下是它的运作原理：

假设您与您的父母达成协议，以 40 万澳元的价格购买他们的房产。当您申请房屋贷款时，您的贷款机构对该房产的估值为 50 万澳元。在这种情况下，您的 40 万澳元房屋贷款是该房产真实价值的 80%。您可以向您的父母支付房屋的全部购买价格，因为银行将赠送的资产视为 20% 的首付。

避免贷款机构房贷保险（LMI）

贷款机构房贷保险，或称 LMI，是一种保险政策，在您拖欠房屋贷款时为您的贷款机构提供保障。如果您的存款少于 20%，就必须购买 LMI。尽管您为贷款机构而不是您自己提供保障，但您要为LMI政策支付保险费。这可能使您的房屋贷款成本增加数万澳元。

然而，当您购买低于市场价值的房屋时，您可能能够避免LMI，即使您的贷款超过了购买价格的 80%。这是因为，如上所述，大多数贷款机构将根据房产的市场价值而不是您支付的价格来计算您的贷款价值比率（LVR）。

就像上面的例子一样，您可以借入房屋购买价格 100% 的贷款，但 LVR 仍然低于 80%。

缺点是什么？

不幸的是，贷款机构对作为优惠购买的房产的估值方式可能是一把双刃剑。虽然您会得到购买价格的折扣，但您不会得到一些相关费用的折扣。

例如，印花税将按照房产的市场价值而不是折扣后的购买价格计算。这意味着您可能发现自己处于这样一种情况：您支付的购买价格低于印花税优惠的门槛，但市场价值将高于门槛。在这种情况下，您仍然需要支付印花税。

优惠价格的购买协议也会影响您获得第一套住房所有者补助金（FHOGs）的资格。同样，虽然您支付的折扣价格可能符合您所在州的 FHOG 计划的资格，但房产的市场价值将决定您是否能获得补助。

同样，如果您的父母将他们作为投资而购买的房产卖给您，他们将按照房产的真正市场价值而不是他们卖给您的价格承担资本利得税。

另一个潜在的陷阱是，贷款机构可能对低于市场价值的销售持谨慎态度。一些贷款机构对以优惠价格购买房产的贷款犹豫不决，一些贷款机构的房贷保险卖家的政策会使这种购买变得困难。

然而，并不是所有的贷款机构都对以优惠价格购买房产的贷款望而却步。有些人更愿意在没有存款的情况下放贷，只要贷款不超过房产购买价格的 105%。

撇开缺点不谈，从家庭成员那里购买房产可以使您处于明显的优势地位。如果您正在寻找房屋贷款以购买低于其市场价值的房产，一个好的房贷经纪人可以帮助您实现。