澳洲央行称房价下跌对房屋的冲击比公寓更大

RBA国内市场主管 Jonathan Kearns 表示，房屋，尤其是豪宅市场的房屋，可能比公寓或住宅更容易受到房地产价格下跌的打击。

在周一的讲话中，Kearns 还表示，RBA快速提高关键利率将"倾向于压低住宅和商业地产价格"，但金融稳定的更广泛风险"似乎得到了控制"。

虽然 Kearns 没有提供房地产价格下跌幅度的估计，央行行长 Philip Lowe 上周表示，他不会对房价下跌 10% 感到惊讶，但他表示，更高的利率将产生最大的影响，"住房供应更不灵活，抵押贷款更高，投资者更多，收入更高"。

他说，随着借贷成本的变化，价格较高的Suburbs往往"更具周期性"，比其他地区上涨或下跌更多。

澳洲央行正处于自 1994 年以来最快速的一系列利率上升之中。

Lowe 周五表示，该银行可能会在再次加息 25 或 50 个基点之间进行选择，这将增加自 5 月开始加息以来的 225 个基点的涨幅。

世界各地的中央银行都在提高借贷成本以抑制通货膨胀，而澳大利亚的行动相对缓慢。不过，澳大利亚的房地产市场一直处于膨胀程度较高的国家之一，其特点是家庭债务水平创历史新高，而价格现在正以 1980 年代以来的最快速度下跌。

Kearns 表示，高端市场的房价下跌幅度相对较大，将缩小"住房财富的分布"，但这些影响通常是暂时的。

与公寓相比，房屋对利率变化也更敏感。他说，可用分区土地的有限供应部分解释了这一结果。

CoreLogic 的研究主管 Tim Lawless 表示，上层 25% 的市场的数据显示，整个首都的价格在 1 月份达到顶峰，价值下跌了 7.4%。

Lawless 说："相比之下，市场中较低的四分之一在 7 月达到顶峰，到 8 月底，住房价值下降了 0.2%，这要小得多。"

悉尼的房价在其他城市之前就已经开始走低，在过去的三个月里，上四分之一的住房价值下降了 7.5%，而下四分之一的住房价值则下降了 2.8%。

高端市场进一步下跌。Lawless 说，从 Covid 疫情期间的价格低谷到最近的高峰，悉尼上四分之一的住宅价值已经飙升了 33.9%，而下四分之一的市场只上升了 17.5%。

CoreLogic 的数据还显示，从低谷到高峰，整个首都城市的房价只上升了不到 30%，而单元楼价值的增幅为 13.2%。

Kearns 说，商业地产受到的影响往往比住宅地产高，尽管不相关的在家工作的影响可能会给该行业带来其他不利因素。

然而，所有资产价格都受到更高利率的影响，因为它们的价值在于它们在未来为我们提供的价值。

Kearns 说，利率上升意味着未来某一天给定数量的收入（或福利）在今天的价值会降低，因此具有固定未来支付流的资产今天的价值也会降低，并指出未来的现金流量也可能随利率变化，放大或缓和对价格的影响。

他说，由于大多数人借款是为了购买房产，因此较高的利率对借款人购买房产的能力的影响是显著的。

Kearns 说，尽管如此，加息在多大程度上压低住宅和商业地产价格的幅度和时机仍存在"相当大的不确定性"。

不过，他表示，价格下跌带来的金融稳定风险"似乎得到了控制"。澳洲联储对此类风险的半年审查将于下个月发布。

截至上周末，投资者押注该银行将在 2023 年年中之前将其现金利率再上调 50 个基点至 2.85% 至 4%。

商业银行经济学家更为乐观，预计现金利率的峰值约为 3.35% 或更低。