房价下跌不会阻止RBA的行动–然而

RBA0.1%的现金利率及其向商业银行提供的1880亿元的贴现固定贷款所促成的超低价房屋贷款,加上人们在锁定期间居住在较大房屋的愿望,将房价推高到平流层水平。

但是,大的首都城市每月1%至2%的快速价格下降表明,全国房价两位数的下跌几乎是肯定的。

Yarra资本管理公司的宏观和战略主管Tim Toohey说,这次房地产市场低迷的不寻常之处在于,RBA正在继续提高利率,而通常央行会在房地产价格下降的情况下降息。

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“只是不会有政策上的宽松,所以问题是:它是否会给你一个更拖沓的修正?”Toohey问道。”我不是一个末日熊,但我认为将会发生的是,人们只是不会进行交易,住房周转停止。

“除非人们失去工作,否则人们不会出售,除非他们不得不这样做,所以这将控制变现价格的绝对下行,”Toohey说。”但它仍然制约着人们的消费行为,因为他们可能不觉得自己是永久富裕的。”

各种经济模型表明,房价下跌10%会导致消费者支出下降约1%。

独立研究中心经济学家、前RBA官员彼得-图利普说,他预计房价在未来几年内将下跌25%以上。Tulip的经验法则是,利率每变化1个百分点,房价就下跌8%。

“泡沫不会破灭,它们会逐渐放空,”郁金香说,这与诺贝尔经济学奖得主保罗-克鲁格曼的观点一致。”房价的可观下降将抑制支出,而这正是我们需要的。

“这不会是灾难性的。我认为这将是必要的,”他说。”劳动力市场已经过热,失业率为3.4%,支出需要从高于趋势下降到低于趋势。”

国民账户本周显示,家庭消费在6月季度激增了2.2%,并在一年内增加了6%。

房价下跌不会阻止RBA的行动--然而

7月份商店的零售支出创下了347亿元的记录。拥有Bunnings、Target、Kmart和Priceline的Wesfarmers公司和Harvey Norman公司都报告了持续强劲的消费。

但经济学家预计,利率的急剧上升将开始迫使消费者减少对可支配项目的支出。一旦宣布的利率上调在未来两到三个月内从银行流向借款人的房贷还款,利息支出占可支配收入的百分比将回升到其长期平均水平,即大约8.5%至9%。

例如,一个拥有50万元浮动利率房贷的借款人,自5月以来,他们每月的最低还款额将增加614元,而且还将有更多的利率上调。

Lowe周四承认,在充分感受到影响之前会有一个滞后期,部分原因是大约40%的住房贷款在大流行期间被固定下来,将被重新定价提高。

“我们意识到,货币政策的运作存在滞后性,而且利率上升得非常快,”洛威说。”我们认识到,在其他条件相同的情况下,随着现金利率水平的上升,放慢加息步伐的理由变得更加充分。

“但是,利率需要达到多高,以及我们达到的速度有多快,将由传来的数据和不断变化的通胀和劳动力市场的前景来指导。”

RBA在2019年发表的研究显示,房价下跌主要导致消费者削减新车和家具的支出。据估计,全国房价下跌10%,三年后经济产出将比基线水平减少1.2%。

“经济活动的下降降低了对劳动力的需求,导致失业率上升,失业率上升了0.4个百分点,”RBA研究员迭戈-梅、加布里埃拉-诺达里和丹尼尔-里斯指出。

“然而,如果家庭财富的下降发生在劳动力市场强劲和家庭收入增长坚挺的时候,就不太可能与消费增长的疲软相吻合。”

因此,RBA将希望维持低于4%的低失业率。房价下跌不仅减少了对汽车和家具等可支配商品的消费,因为人们感到不那么富有。

当房价下跌时,房屋的买卖也普遍下降,因为人们不想变现损失。房屋成交量的下降对银行家、房贷经纪人、房产中介律师、建筑商、贸易商、搬运工和家具零售商来说是个坏消息。

当房价下跌和利率上升时,住宅建设部门也会受到影响,因为建造的房屋较少。在截至6月30日的一年中,住宅建设下降了4.6%,在大流行期间,联邦政府的住宅建设刺激计划人为地支撑了住宅建设。

但可以说,在过去一年中,建造新房的成本增加了20%,并使总体通胀率增加了近2个百分点,因此需要从房屋建造中拿出一些热量。

郁金香说,一些住房开发项目将不再进行,一些建筑商将失去银行融资。毕马威高级经济学家萨拉-亨特预计,住房建设将进一步下降。

“我们将看到住宅建设和住房市场的搅动有所放缓,”她说。”但我同意罗威州长的观点,即有必要减缓经济的发展势头。

“家庭支出连续几个季度以2%以上的速度增长是不可持续的,它确实需要放缓,”她说。”房价从高峰到低谷的下降将对家庭支出产生不小的拖累。”

该国最大的房屋贷款机构澳大利亚联邦银行的经济学家Gareth Aird认为,全国房价将相当迅速地下降,从高峰到低谷下降15%,并在2023年中期见底。

他说:”15%左右的修正并不是特别有问题,”他说。”但是,如果你得到25%的削减,你确实会遇到问题。

“房价越跌,就越成问题,越多的人进入负资产,就会有更多的负财富效应,更少的信心,更多的恐惧,更少的住房周转。”

但艾德可控的15%的房价下跌是以RBA的现金利率仅达到2.6%的峰值为条件的–仅比现在高0.25个百分点。

他还预计,RBA将被迫在明年下半年两次降息,使房价在2023年下半年逐步上升。

然而,大多数RBA的观察家和市场预计RBA将在更长时间内推高利率。RBA副行长米歇尔-布洛克(Michele Bullock)在7月份说,全国房价下跌10%将使只有0.4%的房屋借款人处于负资产状态。

如果房价下跌20%,只有2.5%的借款人处于负资产状态,低于2018年的3.25%的水平。负资产的估计值出乎意料地低,即使考虑到先前在紧急水平的借款利率推动下房价的巨大增长。

其他分析人士指出,RBA的全国平均房价方案忽略了外Suburbs通常会经历更大的价格下跌。这些地区有更多的边缘借款人,容易受到失业、贷款违约和房贷压力的影响。

给予RBA信心的一个积极因素是,超过一半的浮动利率借款人在房贷预付方面提前两年以上。

此外,大量的住房债务是由包括投资者在内的高收入者持有,他们往往有更大的流动性缓冲。

大约35%的浮动利率借款人的还款额已经超过了必要的数额,以完全覆盖房贷利率上升3个百分点的情况。

但是,更令人担忧的是,几乎30%的浮动利率借款人在利率上升3个百分点的情况下将面临至少40%的还款增加。

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