春季关键季节拉开序幕，住房市场 “在RBA手中

专家表示，随着春季销售旺季的到来，住房市场的直接命运和价格下跌的深度 “掌握在澳大利亚储备银行手中”。澳大利亚储备银行已经连续第四次实现了史无前例的双倍加息，但经济学家预计它现在可能会放缓其积极的加息步伐。PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，现金利率上升的高度和速度将是决定住房市场状况的关键，近几个月来，住房市场状况已经放缓。Creagh女士说，RBA的快速加息增加了抵押贷款的服务成本，降低了买家的借贷能力，同时也拖累了消费者的信心和买家的情绪。

“虽然劳动力市场强劲，失业率处于上世纪70年代的水平，但消费者的信心急剧下降。”未来的借贷成本、生活成本压力以及RBA最终将在多大程度上和多快上调现金利率方面仍然存在不确定性。”这些因素使住房市场状况脱离了去年的特殊水平和今年早些时候的强劲步伐。”周二宣布将现金利率进一步提高50个基点至2。周二，RBA行长Philip Lowe明确表示，随着央行试图降低通货膨胀率，将会有更多的加息。

澳大利亚最大的房贷机构澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)的经济学家预计，周二的50个基点加息将是最后一次如此规模的加息。Aird先生预计，再加息一到两次，每次25个基点，将现金利率提高到2.6%或2.85%，他说CBA在住房方面的叙述非常简单。”RBA的政策决定从这里开始将推动信贷需求，这反过来将影响房价决定，”他说。”澳大利亚住房市场在RBA手中。”Creagh女士说，自1994年以来，现金利率的最快上升导致全国各地的房价下跌，目前全国的房价比3月份的峰值低2.7%。”由于借贷能力受到限制，买家的预算缩减，悉尼和墨尔本这两个最昂贵的市场正在引领价格下跌。四大银行的经济学家预测，到2023年底，房价从高峰到低谷的跌幅在15%到18%之间，不过CBA现在预计，在房价逐步上升之前，明年年中将达到底部。我们继续看到平均房价从上到下下降了15-20%，这比以前的预期更早、更快，”奥利弗博士说，”如果现金利率上升到货币市场假设的4%，可能会导致房价更大幅度的下跌。最新的PropTrack房地产市场展望预测，到明年年底，全国房价将下降高达15%，但在2020年3月至2022年3月的高峰期，全国房价将增长35.1%，仍将高于大流行前的水平。正如洛威先生在周二董事会会议后的声明中指出的那样，家庭尚未感受到RBA快速加息对其房贷偿还的全部影响，家庭支出仍然是一个关键的不确定因素。”更高的通货膨胀和更高的利率正在给家庭预算带来压力，在房贷支付中尚未感受到更高利率的全部影响，”洛威先生说。”联邦财政部长吉姆-查莫斯说，加息意味着有房贷的澳大利亚人将不得不就如何维持生计做出更艰难的决定。Aird先生说，从RBA加息到CBA浮动利率房贷的借款人的住房贷款偿还额增加，平均有三个月的滞后期。

“这个滞后期在很大程度上解释了为什么官方支出数据保持强劲，但消费者情绪却处于与经济衰退或重大负面经济冲击相关的水平。”奥利弗博士说，一旦银行将RBA的50个基点上调，可变房贷利率将达到2012年以来的最高水平，这将在未来几个月内打击消费。他说，一旦银行将RBA的50个基点上调，可变房贷利率将达到2012年以来的最高水平，这将打击未来几个月的支出。奥利弗博士说，最新的加息将使现有50万元房贷的浮动利率借款人的月支付额再增加140元，使4月以来的总增长达到近650元。”他说：”这就是每年7800元，这对家庭消费能力已经是一个巨大的打击。”而且，大约有四分之一的固定利率抵押家庭在未来两年内固定期限到期时，他们的付款将增加一倍或更多。”Creagh女士说，随着家庭最终感受到利率上升的影响以及高通胀和生活成本的压力，消费支出可能会放缓。

“利率上升的滞后效应，很大一部分浮动利率借款人提前还款，以及一些固定期限尚未到期的借款人，意味着许多房贷持有人尚未感受到，或者现在才开始感受到最初上升的影响。”虽然利率继续上升的高度和速度将是住房市场状况的关键，Creagh女士说另一个因素是家庭支出如何支撑。”在更高的通货膨胀率、更高的利率和房价下跌的背景下，以及在储蓄和财富缓冲以及劳动力市场紧张的背景下，家庭支出如何保持，将决定现金利率上升的高度和速度。”在许多方面，这些动态的相互作用将最终决定住房市场的状况以及价格下跌的速度和深度。”根据比较网站Finder的数据，合并的现金利率上涨将使平均住房贷款的借款人，即61.1万元的房贷，与他们在4月份支付的费用相比，每月多出801元或每年9608元。”Finder的消费者研究主管Graham Cooke说：”自5月以来的第五次加息给澳大利亚房主带来了压力，与六个月前相比，他们在杂货、服装和假期方面的支出将减少近1万元。几乎三分之一的家庭有住房贷款，RBA最近的分析认为，作为一个整体，家庭处于相当好的位置来处理更高的利率。虽然加息和房地产价格下跌的阴云盘旋在繁忙的春季销售季节的开始，但全国各地的房地产市场正在 “春风得意”。”对买家来说，好消息是今年春天的竞争将比去年少得多，”克里格女士说。”市场条件的平衡可能会使人们更容易进入市场，因为存货的流动没有那么快，对错过的恐惧已经消退了。”Creagh女士说，与最近几周相比，随着季节性活动的增加，上周的初步周销售量有所回升，但补充说，销售量比去年春天的相应一周下降了14%。”澳大利亚房地产协会主席Hayden Groves说，最新的利率上涨将增加近期购房者的财务压力，并可能看到潜在的买家在做出购买决定时采取更多的考虑。”在一些地区，更多的上市股票将进入市场，在一个不那么狂热的市场中给买家更大的选择。”那些能够应对这种情况和任何未来的利率上升的人，有能力自信地购买更适合他们需求的房屋或投资。”拍卖活动在春季开始时回升，上周末举行了1500多场拍卖会，但Creagh女士说，清仓率很低，最近几周徘徊在50%左右，低于今年年初或去年春季的清仓率。澳大利亚最大的房地产集团Ray White指出，随着春季销售旺季的到来，投标人数量和清盘率都在上升。Ray White的新州首席拍卖师Alex Pattaro将9月的第一个周末描述为春季的积极开端。A级住宅继续获得最高的出价，然而，当拍卖日出现竞争时，无论哪种类型的住宅，买家都有可能参与。”上周Ray White的拍卖成交率上升至60.5%，而三周前为54.2%。每场拍卖会的平均活跃竞标者人数略微上升至2.5人。”8月份的利率上升对市场的影响其实并不严重。如果有的话，与7月份相比，我们看到了更好的结果，”Pattaro先生说。