Domain 老板说房地产市场正在"缓和"，而不是崩溃

澳大利亚房价可能正以十多年来最快的速度下跌，但房地产网站 Domain 的CEO认为，房地产市场只是从火热走向正常。

Jason Pellegrino 表示，尽管上一财年下半年的上市和交易量仍然很高，但市场"整体热度有所缓和"。

他告诉 ABC 的商业节目："价格已经开始下降，上市活动也开始缓和。"

"我们正在考虑在未来 12 个月内恢复更多的季节性模式和更多的平均挂牌量和市场活动。"

在疫情期间，房地产价格实现了非凡的增长，这主要归功于当时创纪录的低利率。

从 2020 年年中到 2022 年 4 月，当房地产市场达到顶峰时，全国平均价格上涨了 28.6%。

里面没有"熊"

自 5 月储备银行开始加息以遏制飙升的通胀以来，房地产活动明显放缓。

房价已连续三个月下跌，因为购房者看到他们的借贷能力下降，并考虑在高通胀和低工资的环境下他们是否能负担得起不断上涨的抵押贷款还款额。

但 Pellegrino 先生表示，经济低迷并不意味着市场正在进入"熊市"，而是正在企稳并恢复正常。

他说："我们正在回到供需平衡良好的平均市场条件。"

"Agent、卖家和买家不得不在中间会面，必须进行合乎逻辑和理性的讨论，而不是像我们去年看到的那样，缺乏供应和真正强大的需求曲线，特别是受 FOMO（害怕错过）的驱动。"

"买家推高价格，在缺乏库存的环境中追逐收购。我们开始看到这种平衡。"

Pellegrino 先生补充说，随着市场的下跌，它正在缩小公寓和房屋之间的价格差距。

他说："在过去的六个月里，我们看到对公寓的需求有所增加，例如对房屋的需求，而且公寓价格的表现优于房屋。"

"这正在缩小一年前房屋和公寓价格之间最大的差距。"

"出售房屋需要更长的时间"

根据其公司的主要竞争对手 REA Group 的最新上市报告，7 月份可供出售的房产总供应量出人意料地上升，环比增长 0.6%。

与去年同期相比，挂牌出售房产的总供应量增加了 4.9%，这是自 2010 年以来的最大同比增幅。

与 2021 年 7 月受封锁影响的水平相比，悉尼今年的可用总库存同比增幅最大，达到 30.7%。

PropTrack 经济学家和报告作者 Angus Moore 说："这也部分是由于 2021 年 7 月选择有限，许多首府城市处于封锁状态。"

"买家需求的衡量标准已经从高位回落，出售房屋需要更长的时间，拍卖清盘率已经下降。"

"与此同时，近几个月来买家有更多房产可供选择。"

更多待售房屋加上需求疲软意味着房价可能会继续下跌。

Domain 预测房价从高峰到低谷的跌幅高达 15%，略低于ANZ 预测的 18% 的跌幅。

根据澳新银行和 CoreLogic 的数据，到明年年底，全国房价中值可能下降超过 150,518 澳元。

悉尼的房价中值可能会进一步下跌，估计在 2022 年 7 月至 2023 年底之间下跌 204,543 澳元，至 1,141,650 澳元。

负资产房主可能面临"抵押监狱"

有警告称，利用联邦政府低首付计划（例如首次置业担保）的首次购房者可能会受到房地产低迷的最严重打击，因为他们更难转贷。

贷款机构通常要求借款人至少拥有其房产的 20% 才能进行转贷，否则他们的新贷款机构将用昂贵的贷款机构房贷保险打击他们，这可能会抵消任何潜在的节省。

房产净值非常低或为负的借款人可能会发现贷款机构根本不愿意接受他们。

根据 RateCity 使用 ANZ 的房地产预测进行的分析，如果有人在 2021 年 12 月以 10% 的首付在悉尼购买了中等价位的房子，那么到 2023 年底，他们欠银行的钱可能比他们的房子价值高出 8% .

RateCity 的研究主管 Sally Tindall 警告说，这意味着即使房市有望在 2024 年反弹，房价下跌也可能迫使一些借款人进入"抵押监狱"。

她说："越来越多的人会发现自己被困在房贷监狱中，被目前的贷款机构困住，直到他们能够将自己的房产净值提高到 20% 以上。"

"在房贷监狱里不是无期徒刑，但根据目前的财产预测，可能需要几年时间才能出狱。"

随着全国实际工资增长继续下降，以及就业数据显示出一些疲软的早期迹象，一些经济学家预测，这可能会促使RBA在 9 月的下一次董事会会议上放慢加息步伐，从半月个百分点的利率上调至 0.4 或 0.25 个百分点。