为什么住房是美联储下一个支点的关键？

投资者急切地想知道美联储的任何 “支点 “的信号。在迫使美联储放松政策方面，美国的住房问题可能比通货膨胀或失业问题更重要。

在过去的一个世纪里，住房帮助确定了经济周期的波动，是投资、就业和消费（尤其是白色家电）的关键驱动力。正如最近的一篇研究论文所说的那样。”住房就是商业周期”。

大流行之后，宽松的货币和财政政策助长了美国20%的房价上涨（自1946年12月以来的最快速度）。在过去的70年里，只有20世纪80年代初和21世纪中期的泡沫能与三年期房价名义上46%和实际28%的通胀率相提并论。

然而，美国住房的这些 “好时光 “似乎正在结束，因为房地产面临着融资成本上升、需求受挤压和供应增加的完美风暴。

投资者往往关注抵押贷款利率和再融资活动作为住房需求的关键驱动因素，但实际收入的趋势往往发挥更大的作用。这些都被CPI通胀的上升所挤压。

美国的房价收入比现在是战后最高的4.8倍，随着融资成本的上升，负担能力处于次贷危机之前的最低水平。消费者对现在是 “买房的好时机 “的信心比1980年以来的任何时候都低。

但就在需求受到挑战的同时，潜在的供应量（已开工但未完工的房屋）也达到了历史最高水平。

这种需求/供应不平衡的后果开始显现出来。7月份的新房销售量为511,000套，比两年前下降了近50%。同时，全国住房建筑商协会指数今年的下降速度比大流行病开始以来的任何时候都快。

对实体经济的重要性在于，新房销售引领住房开工。如果在未来12个月内开工量减少60万套，低于100万套（正如我们的模型所显示的），这可能会使美国国内生产总值减少约1.5%。

新房销售放缓将7月份的库存/销售比率推高至10.9个月的供应。这些库存通常会导致失业，这表明18个月后失业率可能超过5%–绝对不是许多投资者所希望的 “软着陆”。

我们听到对这种说法的两个主要反驳：第一，现有房屋库存低，限制了当前的供应；第二，健康的消费者资产负债表限制了任何需求风险。

虽然现房库存目前很低，只有三个月的供应量，但新房库存的变化领先现房库存三个月，这表明到2022年底现房库存可能会迅速增加。

虽然家庭资产负债表仍然强劲，但从历史上看，这并不能保护经济衰退。强劲的资产负债表经常出现在以前的经济衰退之前。此外，消费者对其财务状况的信心比全球金融危机以外的任何时候都要差。现实情况是，这些财富的大部分是由少数高收入家庭拥有的。

房地产衰退的投资后果是多方面的。由于新房库存增加，经济放缓，失业率上升，利润下降，股票受到影响。与住房相关的股票和商品都在挣扎。

但是，这个住房周期的主要市场风险可能在于那些非银行房贷机构，它们是危机后住房繁荣的核心资金。然而，如果房价的放缓蔓延到商业房地产（正如过去70年的趋势），这些风险就会成倍增加，可能会对美国金融和 “替代 “资产构成更广泛的风险。

总之，美国住房对实体经济和金融市场都很重要，这使得它可能对美联储的任何转向时机都很关键（也许比通胀或失业更重要）。从历史上看，美国的利率周期通常只有在美联储因金融危机而被迫宽松时才会转向。这一次不太可能有所不同。

鉴于住房对美国经济和市场的重要性，也许现在是美联储和其他中央银行效仿新西兰储备银行的时候了，并明确地将住房纳入其政策任务。毕竟，住房就是商业周期。

作者是绝对战略研究公司的联合创始人和首席投资策略师。David Bowers对本文有贡献。

金融时报