为什么你的冲销账户可能会让你损失金钱

住宅业主已经在抵押贷款抵消中储存了创纪录的2280亿元,其作用就像免税的日常账户,同时削减利息成本并减少贷款期限。

但是,许多使用流行账户的借款人可以通过寻找成本更低的竞争对手或使用重新提取机制,避免每年支付数千元的高利率和年费,重新提取机制使借款人能够获得额外的还款。

监测利率和费用的RateCity研究主任Sally Tindall说:”虽然抵消账户对许多借款人来说效果很好,但如果你不利用它,就没有必要为拥有这一功能而付出更多。费用可以轻易地抵消账户中的资金节省。在某些情况下,你最终可能要支付更多的费用。”

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在过去的12个月中,账户中的储蓄增加了14%以上,即280亿元,这足以在悉尼购买2万多套平均住房。

经济学家们预计,随着利率和家庭开支的持续上升,这些金额将在未来几个月内下降。

金融顾问还认为,一些借款人可以为储蓄找到更有效的替代方案,如支付资本,分散投资于其他资产,如股票,或将一次性付款作为投资物业的存款。

相比之下,Moran Partners Financial Planning的负责人Paul Moran说:”随着利率的提高,在抵消账户中的储蓄赚取额外利息的财务利益也在增加。显然,这种好处将随着利率的提高而增加,减少了使用现金进行替代风险投资的吸引力,如股票。”

Foster Ramsay Finance的负责人Christopher Foster-Ramsay补充说。”我们通常会推荐抵消,因为它是随叫随到的现金,对借款人来说更容易驾驭。一些贷款机构将其纳入一揽子服务中,这些服务的费用较高,但也包括信用卡、交易账户、折扣保险和较低的房屋贷款利率。”

抵消账户在计算每月利息之前,从房贷中扣除任何关联储蓄账户的价值。通过将定期付款或一次性付款,如奖金,放入关联储蓄或往来账户,可以减少利息。

一些银行允许借款人开设多个抵消账户,他们将一个账户用于支付账单和承诺的费用,另一个账户用于日常消费。

这些金额使用房屋现有的房贷利率来抵消贷款余额,通常比一般储蓄账户的利息高得多。

但RateCity的Tindall说,一些借款人可能在再提款账户中更有优势,这是一个额外的贷款功能,而不是一个单独的账户。

这些一般只允许获得超过最低还款额的资金,而且往往会有其他限制,这意味着有必要向贷款机构检查条款和条件。

借款人可以动用账户中的资金,但可提取的金额一般会与未偿还余额成比例减少。

Clover Financial Solutions的董事Phoebe Blamey说,抵消账户提供的缓冲区可以减少利息支付,这在利率上升时特别有用。

Blamey说,选择往往可以归结为借款人如何管理他们的个人财务,特别是那些喜欢更多灵活性和持续获得他们的钱的人。

通过比较美国最大的贷款机构CBA的无房贷和提供抵押的一揽子贷款,凸显了抵偿账户的潜在成本。

一揽子贷款将房贷与其他银行服务相结合,如信用卡、储蓄或日常银行账户加上房贷抵消账户。其他服务也可以打折。

CBA的一揽子住房贷款与抵消账户的广告利率为5.6%,外加395元的年费,相比之下,该银行的基本贷款为3.79%,没有额外费用。

根据RateCity的分析,这意味着一个拥有25年50万元本金和利息贷款的自住者,如果选择打包产品,两年内将多支付近19000元。在现实中,房产买家可能会得到一个更高的利率,这将缩小差异。

四大银行都对进入抵消账户收取较高的利率和费用。

根据RateCity的数据,有30家贷款机构,包括麦格理银行、AMP和Bendigo银行,提供与他们最低浮动利率相同的抵消利率。

提供的最低浮动利率是Gateway银行和G&C Mutual(也没有年费)的3.24%。Gateway的年费是299元。

“从表面上看,抵消账户和房贷再提款设施似乎是相似的,因为本质上它们做的是同一件事,”廷德尔说。”它们有助于减少你的住房贷款的利息金额。

为什么你的冲销账户可能会让你损失金钱

但有一些关键的差异会影响到可及性和成本。

抵消是一个与住房贷款挂钩的独立交易账户,以减少利息。这些钱可以在任何时候使用借记卡或在线转账。大约60%的住房贷款都有一个抵消账户。

大约90%的住房贷款都提供重新提款,这是一种提取支付给贷款的额外资金的方式。

但有些贷款机构限制了可以做的数量和频率。

最高的重新提取费是100元,重新提取5000元。但90%以上的贷款机构不收取费用,RateCity说。

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