对房东来说，真正的重点应该是什么？

虽然复苏的租赁市场为投资者提供了新的机会，但这不应该改变资产选择背后的驱动力–资本增长仍然是王道。

全国大部分地区的房价在经历了前两年的高点后正在走软。与此同时，租赁市场继续从最近的低迷中反弹。

根据CoreLogic的季度租金回顾，与2021年6月相比，整个首都城市的住宅租金上升了9.1%。但根据Domain的数据，全国空置率保持在1%的历史最低点。

这有助于吸引越来越多的投资者重新进入市场。投资者的贷款在7月份增加到28%，大约是2019年底以来的最高水平。

租金回报是房产投资的一个重要组成部分–帮助偿还房贷和提供退休收入。但是，以牺牲资本增长目标为代价来追逐高收益率（即使它能在短期内提高租金收入），有可能削弱长期财富的创造。

不幸的是，正如许多人痛苦地发现，强劲的租金收益率往往等同于更高的投资风险。

比方说，投资者以150万元的价格购买了一套内郊的房子，每周的租金回报为700元。这似乎没有90万元的市内公寓每周650元的租金回报那么有经济价值。

然而，考虑到土地和稀缺性价值等因素，房子更有可能带来更高的资本增长，高过公寓的任何租金溢价所带来的好处。

远离那些提供固定期限租金保证的新开发项目，这些项目一旦到期，往往会给业主留下空置的房产。更糟糕的是，到了出售的时候，曾经以高价买来的闪亮的新房，现在看起来破旧不堪，不受欢迎，与同一开发项目中的类似房屋竞争。

在评估潜在的房产时，投资者必须区分百分比收益率和整体租金价值，并倾向于后者。

对于依赖更高的（和更直接的）回报的投资者，住宅物业可能不是最好的选择。商业地产或金融市场可能是更好的选择。

住宅物业资产的选择应着重于通过资本增长建立净资产。租金收入可以促进，但绝不应该取代。

虽然通过增加一个新的厨房或浴室来提高租金回报率相对简单，但买家最终会被其房产的位置和风格所困–这是主要的资本增长动力。

也就是说，租金回报在房产投资组合中确实发挥着重要的支持作用，因此，在可能的情况下将其最大化是很重要的。

在资产选择方面，令人欣慰的是，支撑强劲资本增长的相同物业特征–即位置和靠近当地设施，如公共交通、学校和商店–也能带来坚实和可靠的租金回报。

许多拥有现有出租物业的投资者可能不得不在最近的市场租赁低迷期降价，以保持或吸引租户。虽然很痛苦，但这是很谨慎的。减少的租金收入仍然比没有好得多。

然而，在目前的市场上，租房者有机会利用租房者之间竞争的加剧，并着眼于提高租金–在利率上升的情况下，这对房贷的偿还是一个值得欢迎的促进。

但要注意的是，虽然可能会有根据最近的市场趋势提高租金的诱惑，但这有可能失去可靠和负责任的长期租户。以较低的租金长期占用一处房产，总比随着不受欢迎的租户来来去去而不得不面对高峰和低谷要好得多。

就像销售市场一样，租赁市场的发展也是有周期的。在高峰期让高质量的租户满意，有助于在低谷期留住他们。这也提供了稳定的长期收益率，这支持了主要的任务–资本增长和终身财富创造。