火热的酒吧价值提升了上市酒店业主HPI的地位

在利率上升的情况下，私人投资者和公职人员热衷于为酒吧支付天价，这使得澳大利亚唯一的上市房东–酒店地产投资公司的投资组合价值在上一个财政年度又增加了1.71亿元。

该信托基金与私人股本支持的运营商Australian Venue Co和Coles支持的Queensland Venue Co在其62项投资中的大部分合作，其投资组合在2022财政年度增长了3.44亿元，达到13亿元。

这一增长中约有一半是公允价值收益的结果，因为平均资本化率–类似于投资收益率–在12个月内收紧了74个基点，达到5.21%。

其余的增长来自于收购，HPI收购了9个场地，包括与AVC合作的8个，其中包括阿德莱德的Unley和Mile End酒店。

鉴于利率上升，HPICEO唐-史密斯说，他预计资本化率会减弱–意味着价值降低–而不是相反，因为已经发生了。

史密斯先生告诉AFR：”上限利率持续收紧，面对利率上升，价格上涨，但这是由私人买家推动的，而不是[像]我们这样的企业投资者，”。

“人们想拥有永久产权的酒吧，而且他们继续出价。他说：”我们无法为这些资产提供理由，但对于私人投资者来说，这是另外一回事。

“人们购买的是业务和永久产权，而不是被动资产。他们中的大多数人都不是第一次来，而是经验丰富的酒吧经营者。”

在过去的12个月中，有超过20亿元的酒馆易手，价格的飙升使得HPI在今年大部分时间都在观望–其最后一次收购是在12月，当时它以5.4%的资本率以6600万元的价格收购了南澳大利亚的七家酒馆。

但惠普国际也从私人买家的胃口中获益，他们愿意支付的更高价格使惠普国际重新评估了自己的房产账目，并在其借款成本上升时加强了其资产负债表。

这些较高的借贷成本（HPI的提取债务中只有45%是固定的）预计将打击HPI本财政年度的底线。该信托基金指导它将支付每Unit18分至18.4分的分配，低于2022年的20.5分。

其2022财年的强劲业绩是由收入增长23%至7400万元推动的，这得益于收购、酒吧翻新产生的额外租金和3.5%的平均租金增长。

这使调整后的运营资金提高了20.6%，达到3920万元。包括财产评估收益在内的法定利润增长了150%，达到2.114亿元。

在报告期内，HPI剥离的三家酒吧中有两家（合计4480万元）以低于5%的收益率出售，这凸显了私人投资者愿意为收购永久产权酒吧支付的高昂价格。

它们是位于布里斯班的Acacia Ridge酒店，以2500万元的价格卖给了一位私人投资者，收益率为4.4%；位于东布里斯班的Lord Stanley酒店，由布里斯班的公职人员Albert Hakfoort以1600万元（2000万元包括租赁权）收购，收益率为4.6%。

“史密斯先生说：”我们已经以紧张的资本利率出售了较低质量的资产，并以AVC购买了高质量的资产。

尽管价格继续上涨，史密斯先生说，他预计上限利率将开始走软。

“他说：”我希望我们在很大程度上处于酒吧资本率周期的顶端。

当然，HPI不会竞标悉尼的奥克斯酒店，该酒店在市场上的要价创下了超过1.75亿元的记录，史密斯先生确认。

“这已经是一个该死的好酒吧。你无法承受任何错误的做法[以这个价格]。”